江南都市报讯 曾子怡、全媒体记者范晶摄影报道：2018 年 9 月，南昌市民桂先生花费 200 余万元，在东湖区胜利路步行街地下商城购置了一处店铺，2019 年 10 月与商场物业公司签订了委托经营协议。前一年，效益一直不错，四个季度的租金都按时到账，但是从去年 12 月起，物业公司以无钱支付为由拖欠租金。而店铺一直有商户租用，属于正常运营，业主却大半年不见租金入账，这究竟是怎么回事？

投诉：原本按时到账的租金突中断

2018 年 9 月，桂先生花费 200 余万元购置了 " 潮玩天地 " 胜利路地下商城一处店铺，该店铺由江西明和置业有限公司（以下简称 " 明和置业）开发。" 当时和他们签了一份委托经营协议，不管店铺有没有出租，都会给我打租金。" 桂先生与物业方南昌市明太实业有限公司（以下简称 " 明太实业 "）签订了为期 10 年（2019 年 10 月 1 日起至 2029 年 9 月 30 日）的委托经营协议。该份《胜利路地下商城委托经营协议书》显示：" 作为乙方的明太实业每年的 4 月、7 月、10 月及次年元月向甲方店铺所有人支付上季度租金。" 而桂先生表示，收到了四个季度的租金后，从去年 12 月起，就一直没收到租金。

和桂先生有同样遭遇的还有市民周先生。周先生表示，从今年 1 月起就没收到过租金。每次向明太实业讨说法，明太实业却以 " 无资金支付 " 敷衍搪塞。

调查：租户已按时向物业缴纳租金

9 月 2 日下午，记者来到南昌市东湖区 " 潮玩天地 " 胜利路地下商城，找到了桂先生购置的店铺。" 一个月 5000 多元租金，我们已经交给了物业。" 店铺实际使用租户告诉记者，每个月的租金已按照要求缴纳给了物业。同时，在周先生所有的店铺内，实际使用租户也表明未曾拖欠租金。

桂先生表示，租户的确按期缴纳租金，但是明太实业还曾多次以租户未交租金为由推脱支付租金。甚至为了敷衍搪塞业主，规避给业主租金一事，物业方面曾多次刁难租户，欲通过 " 赶走 " 租户不支付业主租金。既然租户已按期缴纳租金，为何业主却收不到租金？

回应：9 月底会将拖欠租金支付到位

对于拖欠部分业主租金一事，明太实业招商处杨经理说，明太实业实为明和置业的子公司。这就意味着，业主们和明太实业签订的委托管理协议，实则为返租协议。杨经理解释，目前总公司有意推动地下商城的建设，需要大量资金，因此，暂时无力支付租金，业主需要再等等。不过，心急的业主也可将拖欠的租金冲抵物业费。对于物业方给出的这一解决方案，业主桂先生显然不能接受，" 该给的租金，怎么能冲抵物业费？这是两码事。"

根据第三方企业信息查询 App" 企查查 " 显示：江西明太实业有限公司注册资金 88 万元，现已注销，其公司法定代表人与江西明和置业有限公司实为同一人。随后，记者来到东湖区时代广场办公楼的明和置业，" 我们已经在处理，要么冲抵物业费。" 明和置业办公室熊姓负责人表示，明和置业 2018 年从别的物业公司接手 " 潮玩天地 " 地下商城项目，目前还有近 10 户仍未解除 10 年返租协议。业主持有协议，拿不到租金怎么办？" 等我们公司解决完问题，有几个官司在打。" 熊姓负责人说，公司无力支付租金主要是因为资金被冻结。对于不想冲抵物业费的业主，只能等待公司的资金解冻。记者通知中国裁判文书网查询得知，明和置业已经进入审判程序的民事案件共有 20 起，执行案件 9 起。

业主什么时候能拿到租金？" 说是 9 月底，也是老板承诺的。" 熊姓负责人声称，9 月底会将拖欠的租金支付到位。

专家：" 售后返租 " 风险高 投资需谨慎

" 投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。" 江西豫章律师事务所律师肖杰分析，某些开发商会以 " 售后包租 " 的名义，以高回报为诱饵，抬高房价，使 " 售后包租 " 变成 " 变相融资 "。从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖商铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约 7%、8% 甚至 9% 的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍 " 羊毛出在羊身上 " 的把戏。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。" 售后返租 " 看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但存在很大风险，一旦商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。

值班编辑：曾子怡

值班审稿：王经纬

值班编委：傅爱华

江南都市报南昌新闻

官方微信公众号（醉南昌）

看家长里短.写大街小巷