作者 | 成康 编审 | 万端

综合 | 智讯控股·智讯财经

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在经历密集、精细的调控之后，上市房企正式进入中报密集披露期。在各项调控政策的重压下，房企的关注点已发生了明显的变化。

“安全”和“利润”成为多场业绩会谈论的主题，这并不难理解。前者是监管下的必然要求，后者则是房企发展的现实需要。如何平衡二者的关系，既考验房企的调整空间，又关系到公司的发展潜力。

完成中报发布的多家大型房企，都不得不面临利润和安全的困境。比如，增收不增利等问题，万科集团总裁、首席执行官祝九胜称，“就像读书时候的感觉，期中考试没考好，不知道怎么回答老师。”

万科犹此，足见整个行业难言乐观。

房地产无疑已迎来变革期，从中报不难看出，大部分企业都在努力拥抱不确定性。唯一可以确定的是：以规模为标尺的单一评判标准，已经发生改变。

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1.杠杆降了多少？

从中报业绩看，2021年上半年，行业整体业绩保持稳定，房企“降负债”成效明显。

据Choice数据显示，截至8月31日，在A股上市的117家房地产开发企业均已披露业绩中报。从净利润来看，有91家企业实现盈利，占比77.7%。其中，24家净利润突破10亿元，万科、保利、绿地三家房企净利润均破100亿元，分别实现超161亿元、146亿元、109亿元。

从数据上看，一年来行业整体“降负”较为明显。

根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

从今年中报看，在目前统计的79家已发报房企中，有71家保持档位不变，占比近90%；万科、绿地、雅居乐、祥生、佳兆业5家房企下降一档，另有京投发展、上实发展、蓝光三家房企出现档位上升情况。

当然，“降杠杆”关系到房地产行业的长期稳健发展，并非逞一时之快。与房企的快速降档相对应，房企债务违约事件频发也引发业界对其安全性的关注。

相关数据统计，2020年房地产违约债券余额占全市场比重由4%以下提升至8%，金额从2019年的67亿元，提升至2020年的203亿元。进入2021年后，房企违约情况进一步加剧。截至8月初，房地产违约债券余额已达到468亿元的历史最高值，占全市场债券违约余额的29%。

2.利润都去哪了？

今年上半年，销售方面，万科实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。

利润的下滑就是在这种情况下出现的。对此，祝九胜归结为三方面原因：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快；第三，转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

在楼市调控亦步亦趋的情况下，规模增长乏力已是行业共性，毛利率下滑同样成为常态。“过去几年特别是2017年以来，地售比（土地成本与销售价格之比）一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势……万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。”万科集团执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示。

现阶段房企的多元化业务大多属于“重投入、少回报”，成为影响利润率和资产回报率的主要原因之一。但在传统业务受到影响的情况下，多元化转型又显得必不可少。

如祝九胜所言，这些因素共同对房企的利润形成“拖累”，也使利润率摊薄成为普遍现象。比如，富力的毛利率为21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点；融创毛利率20.8%，比2020年略降0.2个百分点，比去年上半年下降2.2个百分点；龙湖的毛利率为27.7%，属于行业较高水平，但也比2020年下降了1.6个百分点。

根据中报，奥园、建业、首开、远洋、中南等一批房企均陷入“增收降利”的局面。

3.房企拿地更谨慎

今年是土地市场“双集中”供地政策施行的第一年。谨慎拿地、提高现金流，成为当下众多房企应对风险的重要举措。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在今年业绩会上坦言，现在的确是“现金为王”的时期，雅居乐将会“优中选优”，未来3年会在各方面更加审慎。

在宝龙地产的业绩发布会上，总裁许华芳坦言，对今年公司保持30%的毛利率有信心，而这份自信来源于宝龙这些年“不拿贵地，不借贵钱”之道。许华芳表示，宝龙今后也将坚持这个拿地策略，在守住“三道红线”前提下，能做多好就做多好，不会为了增长而增长。

绿地在中报中表示，今年绿地更加突出“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。

世茂股份也表示，上半年公司积极参与了土拍市场，同时严守投资底线，防止冒进。随着第二批供地陆续到来，公司依然坚持审慎理性的拿地策略。

甚至有房企在业绩会上还提出了审慎拿地的具体方案：以销定投。这也与近期行业内频繁提到的“投资拿地占销售额40%”政策相符。

越秀地产表示，公司拿地坚持以销定投，会以销售40-50%进行投资；金辉控股指出，“投资拿地占销售额40%”的政策虽然是最近提出的，但公司早就这么做了，今年上半年无论从全口径还是权益口径来看，都符合这一政策；而中国奥园则将该标准降至“年购地预算控制在当年合同销售额20%以内”，同时强调“保持审慎购地”。

值得注意的是，在保持审慎拿地的态度下，部分房企在业绩会上也向高层喊话：希望在地价方面有所约束。

时代中国管理层表示，希望在地价方面有所约束，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定。中国奥园亦表示，上半年的土拍，虽然成交面积较往年有所下降，但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地，希望对地价有相应的缓冲办法。

上半年拿地收缩，是否会影响下半年新房市场的销售情况？

融创董事会主席孙宏斌在中期业绩会上用了“惨烈”这个词形容。直言“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

在谈及收并购市场时，并购王孙宏斌甚至表示，目前基本不存在收并购市场。

“现在的收并购市场有一个特别大的问题，因为对每个企业都有负债总额的控制，现在有问题的公司都是有大量存量债的，如果并购之后公司的负债规模就超了。央行在定这个负债上限的时候没有要求企业降总的负债规模，主要是为了保持市场稳定，不准你升负债是控制风险，所以有问题的企业贷不了款怪不了央行的政策。”孙宏斌强调，“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”

4.东风一直在

可以确定的是，以规模为主要标尺的行业评判标准，已经不再适用。中南建设董事长陈锦石在业绩会上说，“蛮干我认为没有必要，我们还要理性地适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现最好。”

在行业马太效应不断加剧下，头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。

今年以来，行业密集出台了很多调控政策，虽然看似严苛，但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来，属意料之内，并对行业抱有坚定的信心。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出，城镇化发展越来越快，中国经济发展确定性强，房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展，相信政府决心和能力，加上企业和市场的配合，房地产市场会更加健康。

招商局置地管理层称：“今年上半年，整体市场还是非常好的，但7月份以来，市场明显感觉到压力在增大。而对于整个行业未来的发展前景，还是有信心能良性发展。”

同样，龙湖集团、中海地产在业绩会上也都表达了对行业的信心。

中海集团董事长颜建国分析表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度，一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位；二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础；三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展；第四，从市场实践看，房地产行业增速还是不错的。

房地产市场规则被不断规范，更加考验房企的高质量、可持续的发展模式，即便传统住宅市场被严控，和房企相关的持有型租赁市场、物业管理市场、养老市场、城市更新以及数字化领域等都存在一定的市场机会。

租赁住房、城市更新、产业地产等相关政策的扶持力度不断加大，有不少嗅觉敏锐的房企已经布局相关的新业务，在未来传统行业规模和效能见顶之前，布局新的可持续增长点。

有关房地产行业“活不下去”的类似的观点几乎年年存在。不过最终结果证明，市场没有走向深渊，乌云背后永远是一个更好的明天。

“在只有强者才可生存的时代，我们要努力变成强者，做好所有应该做的事。”或许正如碧桂园莫斌所言，东风一直都在，只有强者才能乘在上面。

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本文首发于《智讯财经》

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