图：Manish Lakhani

01.

8月份的深圳楼市数据出来了，简直不能再惨。

一个超2000万人口的城市，月度二手房的成交量不到2000套，只有1979套，这是安静从业以来见过的最惨的月度数据（不算春节）。

1979，对于深圳来说多么一个特别的数字。1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈...

数据显示：深圳二手房住宅成交量已连续5个月下滑探底，继上个月二手房成交2557套创新低后，这个月的二手成交再次大幅度下滑，1970套的数据，环比上个月减少22.6%！

很多人对这个数据没什么概念，那我们来看看前面几个月

1月份，成交7008套；

2月份，成交4166套；

3月份，成交6789套；

4月份，成交4877套；

5月份，成交3027套；

6月份，成交2575套；

7月份，成交2557套；

8月份，成交1979套。

换算成图表如下图。从3月份开始，这条线开始一直往下走：为了表明趋势，这条线我直接用了绿色，大家懂的。

其中，宝安区成交309套二手住宅，环比减少34.1%，成交面积32600平方米，环比减少32.9%。

福田区成交335套二手住宅，环比减少22.3%，成交面积31620平方米，环比减少21.9%。

龙岗区依旧是成交大户，8月份共成交598套二手住宅，但环比上个月也下降了16.6%。

南山与盐田受影响小些，但也有14.2%和13.7%的成交套数跌幅，分别是271套与82套。

02.

新房方面，8月份共有11个住宅项目获批，推盘数量相对上月有所上升，共成交5885套，环比上升了94.4%，新房住宅方面的成交创下了近7个月的新高。

中原数据显示：8月份南山区以20.27万平的成交量位居各区第一，占全市成交的31.9%；宝安区成交面积为19.34万平，占全市成交的30.4%，位居第二；光明区成交10.17万平，占比16.0%，位居第三。福田区本月无成交。

从成交面积环比变动的情况来看，8月光明、宝安、罗湖、龙华、南山五个区成交面积上升，盐田、龙岗、坪山、大鹏、深汕成交面积下滑，福田区连续两个月无成交。

其中，光明区成交量增长最为显著，环比增长1996.3%，主要为勤诚达正大城、星河天地三期两项目的集中网签；

南山区增长547.7%，主要为华润城润玺一期、半山臻境的大量网签。而坪山、龙岗区域下滑较为明显，成交面积分别下滑80.6%和65.3%。

新房方面不作过多分析，因为受推售数量影响，但可以肯定的是: 现在的深圳购房，90%以上的购房者基本都会选新房，而不是二手。

03.

月度成交仅1997套，深圳楼市不能“再低了”。由此，很多人大呼。1、这个市场，像极了2008年的深圳楼市。2、深圳楼市的盘整期究竟多长？3、深圳未来的走势会不会像2008年那样，先抑后扬呢？

在此之前，我们先来看看2008年的深圳楼市，究竟发生了什么。因为我本人没有经历过2008年的深圳楼市，我在网上找到了相关的素材以及新闻报道。

2008年，很多人记忆犹新，因为当年爆发了次贷危机。这场危机，可以说是1929年以来最大的金融危机，从2007年7月开始到2008年9月全面爆发，最终演变成为一场影响全球的金融危机。

2008年5月2日，在深圳清坪高速收费站，有一深圳地产商打出一块巨大广告牌，广告牌上是一个穿着红色低胸裙子的女子，然后旁边配上这样几个大字：“再低，就不可能了。”

这个广告语，很好的揭示了当年深圳楼市的惨状。因为处2007年10月以来，深圳楼市价格一直在下跌，因而这家地产商广告牌上打出了这样吸引眼球的广告来拉动销售额。

那一年深圳的房价，均价只有1.3万/平左右。

而前一年，像极了2020年的深圳楼市。

2007年，深圳楼市出现了前所未有的疯狂：房价短短半年之内大幅上涨，全民排队买房，无心工作。2008年，深圳楼市急速冷冻，房价开始进入大幅下跌期。

我找到了曾经的开盘案例：

金地梅陇镇：2007年，金地梅陇镇每平方米叫价1.8万元。到了2008年四期开盘，他们打出“6670元/平起，放肆触底”的口号；

英郡年华：从2007年下半年最高峰的均价13000元/平（毛坯），到08年9月起价6888元/平（精装），最低价至6300元/平方米。

泰华阳光海：2007年最高峰均价每平米为16000元，2008年7月19日，二期6-7栋开盘均价7500-8500元/平(含800元/平精装修)，真正的便宜大甩卖。

诺德国际：均价12500元/平，7月19号特价9080元/平引发业主维权，拉横幅围攻开发商，要求退房。

据新闻报道：那一年，因为房价大幅下跌导致很多深圳业主爆发退房维权事件，万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦皆在此列。

04.

再来看年当年的二手房市场，基本也是哀鸿遍野。

2008年6月25日，深圳爆发了首宗断供案例。当事人是宝安泰华大厦的业主，该业主于2007年高峰期以单价8000元/平的价格购入该大厦一套二手房，后下跌超过30%，无奈之下断供。

为什么下跌30%就断供了？因为跌了30%之后，首付相当于亏掉了，这时候如果实在供不起，弃房也未尝不可。

而在7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供。很多业主买的时候是1.1万/平-1.3万/平左右，而三期呢？售价只有6888元/平，跌了差不多一半了。

而那年因为房市不景气，很多中介跑路、关铺、裁员。据媒体报道：世华地产，当年的员工从4000人一下子削减至2800人。

当时最有名的是“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司，因为爆发财务危机，连老板都卷款逃跑了。

业主断供、新房价格下跌、中介关铺裁员，像极了当下的深圳楼市。

抛开所有的理性与非理性口水战不提，许多人都在问：2021年，深圳楼市路在何方？高位站岗，什么时候可以解套？

安静的思考是：像2008年，但不是2008年。表象像，但内里不像。2008年深圳楼市逻辑，很多部分原因是从外部因素所影响，而这次，更多是内部调控导致的。

二手房指导价虽说是大杀器，可别忘了后面还有一系列的配套政策，比如说假离婚不好使了、房票珍贵了、深圳楼市限售了等等。对了，还有很重的豪宅税。

而2008年，很多楼盘是可以零首付的，以上这些被规避的政策，是可以操作且相当于肆无忌惮的。换句话来说：以前是松的，现在紧到不能再紧了。

如果将楼市调整分为阶段性调整、长期阴跌性调整、彻底调整三个阶段来看的话，2008年的调控，充其量只是阶段性的。而2021年的深圳，更倾向于长期阴跌性的调整。

阶段性的调整是局部的，大约1年左右就可以恢复了。这种模式来的快，去的也快。跌一些，慢慢就涨回来了，相当于小感冒。

而长期阴跌性的调整，至少需要3年的时间才能慢慢恢复常态。90年代的调整以及2003年海南，基本都是这种状态。这种属于重感冒。

所以，目前深圳楼市的状况，大概率会倾向于中长期性。理由只有一个：只要二手指导价不放松，你房价就动不了。

而且，可拍的，二手指导价不仅没有上升的趋势，而且还有跌的可能性。为什么二手指导价还有跌的可能性？因为深圳房价下跌了，这个逻辑是不是很逆天。

而且，最近深圳拍地的规则也变了：20宗地建成的商品房价格也下调了，下调的幅度在3%-9.2%左右。

更可怕的是，深圳学区房也要大变天了，最近降价频频，而且，校长轮岗制，深圳已经在试行了。

已经很紧的情况下，完全看不到松的迹象。而且，种种迹象显示，以后还会越来越紧，你说要不要命...

以前很多不怕死的大V说：深圳楼市永远涨。因为很多人对深圳楼市抱有很强的预期，但现在这个预期基本被彻底灭掉了。

一个身陷困境的人最痛苦的是什么？给你希望，然后希望又破灭了。心理阀值大幅下降，这比房价下跌更直接有效。

这个冬天，果然不一样。比较漫长，也比较迷茫。

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