楼市传统旺季的“金九银十”已经拉开帷幕，各大房企过得还好么？

在供给侧备案价受限、需求侧购买资格受限、银行贷款额度和周期拉长的大背景下，不少房企都采取了“以价换量”、“以速换量”的策略，即：

1、拿地后快速备案

2、备案后快速申请预售

3、低价促销，薄利多销

有些项目刚拿地不到一周，备案就已经完成了，可谓进度惊人。

可能刚开始有些意外和不适应，但去化压力、回款压力、负债率压力等等原因，这一操作已逐渐成为东莞房企的共识。

下半年，随着政策的深度参与，房企的去化压力将进一步加剧，除了传统的打广告吸引“自来客”，将更多地依赖渠道分销来冲业绩。

有自来客，也有渠道客户，如何“确客”成了房企的大问题。越来越多房企在销售中心设置了人脸识别，来高效管理客源，已经形成一定程度上的依赖。

但近段时间，惠州、广州相继公布禁止房企人脸识别，房企将何去何从？确客又将如何顺利进行？

都有哪些城市禁止房企“刷脸”？

一、三限房的规划建设

早在去年11月，南京、徐州、昆明、宁波等城市，也通知禁止乃至行政查处了一些房企的非法收集消费者人脸数据的行为。

到去年12月，国内多个城市发布了地方条例，明确禁止在未告知情况下，获取公民人脸数据等生物识别数据等行为。

这其中就包括全国楼市风向标之二的深圳、杭州。

今年3月中旬，扬州市对部分知名房企售楼处的人脸识别设备进行了拆除处理，5月，惠州市联合排查在售项目人脸识别设备651家次，督促彻底整改，已实质上禁止了一手市场的人脸识别。

如果说此前的一些相关通知，只是整体性、概念性地要求，那么从今年下半年开始，则专门性地禁止了房企的人脸识别采集行为。

9月2日，广州花都住建局发布通知，要求：

1、各房地产开发企业、中介机构不得随意使用人脸识别设施收集市民身份信息，不得泄露、买卖市民身份信息。

2、已在房产项目场所安装人脸识别设施，需使用人脸识别设施收集客户信息的，应在进入经营场所的醒目位置，张贴获取人脸信息的提醒公告并取得市民明示同意。

很明显，广州选择了一个非中心区域去试点，一旦试点效果明显，将很快在全市推广开来。

地产佬不完全统计，禁止房企安装人脸识别设备的城市达到10个，这些城市大多集中在沿海发达地区。

粤港澳大湾区已有深圳、广州、惠州陆续禁止房企人脸识别，在三城交界处的东莞，跟进推行类似政策，只是时间问题。

最高法：人脸不能“想刷就刷”

一、三限房的规划建设

各大城市之所以如此快速地采取行动，源于今年7月28日最高法发布的一项规定，其中《规定》第2条第3项核心要求是：

信息处理者在征得个人同意时，必须就人脸信息处理活动单独取得个人的同意，不能通过一揽子告知同意等方式征得个人同意。

人脸识别，成为“可选项”，不是“必选项”。

针对客户的隐私信息被随意采集、非法利用、处理不明的问题，最高法明确了合法收集和非法收集的边界，为公民维护自身隐私信息提供了法律依据。

同时值得注意的是，《规定》第6条指出，“在举证责任分配上课以信息处理者更多的举证责任”。

也就是说，房企收集了客户信息，将来出了什么问题，房企必须付主要举证责任，如果不能提供清晰、完整的举证内容，可能存在有关部门介入的情况。

刷脸“确客”，房企也有苦衷

一、三限房的规划建设

自从人脸识别技术开始普及后，房企推广使用不可谓不积极。房企们为何热衷于人脸识别？

地产佬就有关话题，采访过一手房驻场工作人员，该工作人员透露，房企之所以如此积极推行人脸识别，有几种考虑：

其一，区分客户来源。

曾有客户找了渠道中介看房，又独自到销售中心找驻场销售员看房，导致在成交佣金管理上出现了扯皮。

如果同一名客户，渠道中介、驻场销售员都要求给佣金，结果无论是给两份，还是分摊，对渠道中介、驻场销售员、房企三方，都不公平。

还有“机智”的客户在驻场销售那里看完房后，又找中介求“返点”，此外不同的中介带同一名客人看房的情况也屡有发生。

区分渠道访客和自然访客，意义重大，关乎各方利益。

在以往是全靠驻场工作人员的记忆“人眼识别”，现在有人脸识别后方便很多，有没有来过，什么时候来，都可以随时调出来看，匹配速度大幅提升，几乎不存在扯皮的问题。

其二，杜绝客源造假。

在楼市旺季，地段好、配套好的楼盘不缺客源，自然访客多。

但是在楼市淡季，特别是政策高压之下，自然访客明显减少，加上一些楼盘本身处于新开发地区，客源就更加依赖渠道。

如果是人工登记，销售员自身业绩数据难看的前提下，容易出现重复、虚假登记。

站在房企利益角度，当然是不希望存在这样的管理漏洞。

此外，在过往实行人工登记当中，出现同行飞单、跳单、串单等问题，实在是一言难尽。

就眼前来看，还找不到比人脸识别更好的替代性管理方式。人脸识别技术是房企自身管理的“刚需”。

但人脸识别技术，在帮助房企完善客户管理的同时，实际操作中也存在不少乱象：

1、根据人脸信息进行身份、资产比对，搞差异化定价，与“杀熟”异曲同工。

2、采集的人脸识别信息，管理制度不明，项目售罄后，这些数据具体去向不明。

有不少看房的消费者表示，看完房以后，就会收到各路来源不明的贷款电话，感觉个人信息被卖了，仿佛是被锁定了。

有最高法做依据，还有其他大城市作表率，在东莞这边，如果有客户拒绝刷脸，这种设施就不能继续存在，需要改为人工操作，客户授权后才可收集。

这样一来，工作效率肯定大幅下降，以前出现过的问题又会重新出现。

可以说，人脸识别成为房企的自我管理的重要工具，用上容易，放弃困难。

人脸识别的出现能最大化的降低房地产的鉴别成本，但却很难避免看房客户个人信息泄露的风险。

对下半年渠道分销影响几何？

一、三限房的规划建设

上月的“802新政”进一步限购、限售，不少房企也是“鸭梨山大”，纷纷对在售项目启动渠道分销，提高去化率。

以贝壳为例，贝壳与链家、德佑、住商等中介加盟店全线打通，不仅仅是一二手房联动，线上拥有庞大的大数据，还不断收拢越来越多的中介。

随着类似的渠道、中介联合体形成强大的议价实力，人脸识别承担更加重要的利益分配角色。

以目前的客源格局，一级代理、二级代理，还有各路中介，客户的登记、区分、确认工作必然是更加繁杂。

假如不能进行人脸识别，可能会出现各方利益扯皮，房企业绩管理也有可能出现混乱。

事实上，人脸识别作为重要的利益媒介，已经形成房企与渠道商、中介的一种商业生态。

而禁止人脸识别，则是对本来已经从混乱中稳定下来生态模式形成打击，需要一段时间的重新调整和适应。

据地产佬调查，深圳某房企将“人脸识别”称之为“房地产渠道风控”，其官网宣称相关产品已覆盖“80＋”城市、“1100＋”项目。

类似的做法实际上在全国都非常普遍，有媒体曾报道，全国有80%的房企，都利用人脸识别系统来进行“判客”、“确客”。

渠道、中介的参与，站在房企角度有利也有弊：

利在于连接大量实体店、多个城市布点，增加了拓客的渠道。

弊在于渠道中介覆盖面大，往往造成客观上的客源截留，导致自来客进一步减少，而且越是到了淡季，客源枯竭，这种情况就更加严重，形成恶性循环。

因此也有不少房企巨头为了节约成本，宁可多招销售人员，尽量少用渠道，也没有安装人脸识别。

例如，地产佬近日咨询广州黄埔某一手盘，该楼盘驻场业务员称，由于销售情况稳定，暂未进行渠道分销，因此未装人脸识别系统。

不用渠道分销，所以不装人脸识别系统，但是又如何解决大环境下越来越大的去化压力呢？

地产佬了解到，有不少房企已经启动线上营销的方式进行拓客，目的是绕过渠道商、中介，把客源直接导入到案场直销，取得一定的成效。

然而，购房本身也是一种消费行为，是有消费习惯的，有些买家根本不知道有线上直销渠道，而更多的买家更喜欢到处了解咨询，这样仍然是很难避免与渠道商、中介接触。

也就是说，在短期之内，线上直销的方式仍然是成效有限，依赖渠道分销仍然是主流。

“金九银十”已到，整个东莞房地产从业者，都希望趁着这个传统旺季来个开门红。

一边是销售业绩压力，一边是隐私信息保护，同样一条规定，总归是有人欢喜有人愁的。

End