，近日，关于学区房的政策可以说是层出不穷，令人眼花缭乱，这些政策对长沙具有一定的参考意义。实际上，长沙超高溢价的学区房价格已经出现了震荡下跌。

NO.01 北京：干部教师轮岗交流力度大

8月25日，北京市召开“双减”工作新闻发布会。北京将大面积、大比例推进干部教师轮岗交流。其中，新学期干部教师轮岗包括校长、教师两个方面。

从校长层面来说，离退休时间超过5年、并且在同一所学校任职满6年的正副校长原则上应该进行交流；

教师层面，在编在岗教师，距离退休时间超过5年并且在同一所学校连续工作6年及以上的老师，原则上进行交流。

北京首批确定东城区和密云区为干部教师轮岗试点区，本年底全市还将有6个区加入试点。

东城区以“先教师后干部，先小学后初中，先骨干后普通”“跨校际，跨学区，跨层级”及“全覆盖，全统筹，全学科”为原则，充分发挥深度联盟、九年一贯、优质资源带和教育集团优秀人才的引领带动作用，本学年度实现干部教师交流轮岗不少于2000人。

东城区力争用3年时间，实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗。

NO.02 校长教师轮岗的影响

要实施教师轮岗，其实是一个系统工程，需要一个长期的过程， 实际效果不会立竿见影。研究怎么落地是关键，要看各学校是否做到真正轮岗，否则只是看起来会给学位房降温。

其实，长沙在2016年6月就搞过轮岗，对于教育均衡化起到了作用，但是并没有对学区房掀起多大波澜，毕竟当时炒作高价学区房的情况并不像现在这样严重。

当年的政策大概是这样的：

凡男50周岁、女45周岁以下，且在同一所学校连续任教9年以上的教师原则上均为交流对象。每学年教师交流的比例应不低于符合交流条件教师总数的10%，其中骨干教师交流应不低于交流总数的20%。教师每次交流的期限为1-3年。

校长交流轮岗对象为义务教育阶段公办学校正、副校长。凡男55周岁、女50周岁以下的正、副校长在同一所学校连续任职满两届后，原则上均应交流轮岗。校长每次交流轮岗的期限不得少于5年。

相对于北京100%交流，长沙当年的政策非常温和。这也给这次的大力推进留下了巨大的想象空间！

当然，指望长沙达到北京的力度，恐怕有难度。一是长沙各个区地域跨度大（芙蓉区除外），全区轮岗难度大，按照片区来的可能性更大；二是长沙名校集团化发展也不太均衡，跨集团的难度也较大，其他阻力还有很多……

无论如何，此类改革会在一定程度上稀释名校光环，进而稀释学区房超高溢价的基础！

第一，顶级学区房面临降温。通俗说，“在哪里读小学都一样，因为老师和同学都差不多”，所以刻意买学区房意义不大，进而使得学区房降温；

第二，开发商在宣传中更加谨慎，一是强调所谓的名校等似乎底气不足，师资资源更加均衡了；二是教育政策具有多变性，以名校配套来推销房子的声音不会那么猛烈！

第三，被低估的学区房可能将迎来一波新的春天。削峰填谷效应，薄弱学校的实力得到提升，以前无人问津的学区房，得到更多的关注度，这是大概率事件。

此外，对于学校实力均衡，而且都挺强的片区，这个政策基本可以忽略，比如梅溪湖，市府片区也很强，但是学校数量还不够。

某数据研究中心也表示，今年上海、深圳等地先后提及教师轮岗政策后，市场热度均有所回落。如深圳自提及大学区制、教师轮岗政策以来，8月初二手商品住宅周度成交量跌破600套，后成交维持低位运行，二手房价格整体在稳定范围内波动。

NO.03 合肥打击学区房

关于治理超高溢价学区房，教育均衡化发展是治本，但是见效慢；精准限购、二手房指导价等等政策，虽是治标，但是效果立竿见影。

8月24日，合肥市下发《关于深化学区房调控的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。

自2021年8月25日起，暂停合肥市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市电溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。

这相当于对热点学区房进行精准限购，比长沙的法拍房精准限购力度更大！

此外，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。

这个就是借鉴了深圳等地的做法，目测合肥是中部第一个发布二手住房交易指导价的城市。

NO.04 小结

得益于长沙名校集团化成果显著，教育均衡化做的相对较好。长沙目前没有出台过于激进的政策来打压学区房，采取的行动相对温和。

比如，法拍房精准限购，掐断了全国的资金流向长沙顶级学区房，接盘的人锐减； 比如，校长教师轮岗的细则尚未出台，力度可能比不上北京；比如，今年指标生计划增加到50%，也是全国最高的，还有充分的加码空间。

此外，长沙暂未透露是否公布二手房指导价、是否实施二手学区房限购、是否实施大学区制、是否严查购房资金来源等等措施……

这些都是潜在的工具箱，潜在的打压手段。小编预计，只要超高溢价的学区房价格回归理性，这个超强的工具箱就没有必要打开！

重压之下，BF小区最新成交价约为2.8万元，而今年上半年高峰期价格接近4万！而且一房难求的局面得到缓解，市场观望情绪浓厚！

钰龙天下二手房挂牌数量激增，安居客显示目前在售845套，堪称踩踏式出货！在中介的朋友圈，钰龙最新价格已经降到2万左右。（不同的楼栋、户型，成交价格差异较大，此处仅供参考）

安居客APP截图

某中介朋友圈截图

因此，超高溢价学区房，已经到了回归理性的时候！以学区房名义炒作房价，进而获取暴利的时代或许已经远去！

那么，最后重要的问题：学区房还能买吗？我们下回分解!

你觉得呢？欢迎留言探讨！

本文观点仅代表本平台观点，仅供参考。部分信息综合自《中国教育报》、《中国房地产报》、合肥市政府官网、安居客等。