股民太不容易了，下午我在泡温泉，微信滴滴叫个不停，大概是中国太保业绩非常好，万科中报负增长，皖通高速业绩爆炸，怎么操作等等。

其实大家不用太紧张，我们A股都是大师，炒股看的都是2060年业绩，今年业绩暴涨的但是股价暴跌，业绩亏损的连续涨停的的也有。我们说股价是不可预测的就是这个意思，短期内业绩和股价并不存在因果关系，只是相关关系。

大家看我整理的利润表对比图， 2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比 86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

我们看毛利率同31.81%跌到了22.94%，但是三项费用率从7.78%跌到了6.71%，其中财务费用这块2020年是33.09亿，今年是17.47亿，可见万科的财务健康度进一步提高，其中销售费用从31.85亿提高到49.12亿，可见房子的销售遇到了一定的难度（销售费用同比增长35.12%，营业收入为14.19%）。

所以我个人认为万科并没有刻意隐瞒利润，这是一份真实的财报，净利润就是跌了。万科的中报净利润同比负增长上次是2002年，所以我标题是20年来首次负增长。

大家也不用太紧张，2020年12月万科冲刺业绩一个月就销售了1000亿。可见房地产行业的业绩和公司的结算节奏相关很大，我们的逻辑还是万科的成本怎么样？品牌溢价还有吗？经营效率好不好？多元化未来如何？

我来说说我对房地产行业的一些跟踪数据。

我们看这组数据，我们的收入相比较2015年并没有显著增长，但是负债能力提高一倍。这两年拼多多的崛起，消费品的低迷，保险行业的委顿，都来源于此。

七月份的数据显示，居民贷款增量只有4059亿，较之前六个月均值下降46.8%。

2020年的最后一天，央行联合银保监会发布《关于建立银行企业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分成五档，并因档开设“两条红线”指标：

第一条红线是房地产贷款占比，具体指的是一家银行全部房地产贷款（包括个人住房贷款、企业贷款）占其中全部贷款的比重；

第二条红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

这导致的后果就是，大家买房的热情很高，但是银行没额度了，没额度你怎么买？没有杠杆的房地产还有多少投资价值。

郑州目前就是首套新房，最低6.125%起放，有三分之一银行6.37%起放。二手房或者二套，最低6.37%起放。并且，23年以上房龄的房子直接拒贷。

8月29日早间，深圳重新发布第二批居住用地集中挂牌出让公告，涉及22宗出让地块，总用地面积约83.4公顷，第二批集中供地时间确定为9月28日。

在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山、龙华相关宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

而在上海第四批新房中，有7个项目均价较上期高了，还有4个项目均价较上期低。但是考虑到产品的类型后，这几年上海的新房很多楼盘没涨价，涨价的楼盘年化也在3%以内。

如果政策后面持续性很强的话，新房就是“买到就是亏到”，只能赚新房和二手房的价差了，但是二手房因为贷款因素，流动性打折扣。

我个人认为房地产这种新的形态才是整个行业最大的威胁。万科当前的净利润下滑并不是问题，说不定到了年报，整年的净利润就变成正了，这也不是太难的事情。

万科的中报说，国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。但单月销售增速逐步回落，6月全国商品房销售面积和金额的同比增速分别降至7.5%和8.6%。我觉得房地产行业大概率开始调整了。

万科的多元化业务不错，是房地产行业中唯一一个多元化看起来不错，实现了盈利的，并且在各自的细分领域中都有很强的竞争力。

万科的物业营业收入增长28.02%，营业利润率增长3.09%，还不错。

商业开发也不错。截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为988.8万平方米，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为549.3万平方米。报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入36.29亿元,同比增长19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入24.53亿元，同比增长21.6%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%。

物流仓储发展也不错，报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入13.4亿元，同比增长64%，其中高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元，同比均增长64%。

其他没什么好说的，牢记“房住不炒”，房地产企业结算主要在四季度，我们看年报，然后这两年指望毛利率大幅度回升也还是算了，白银时代爆发式增长本来就不太现实不是吗？

至于股价，我个人认为早已跌过度了，但是后面会不会再跌？谁知道，毕竟是傻子股，如果说赚越多风险越大，那么净利润出现负增长也算是个大大的利好呢。

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