格隆汇8月27日丨近年来，房地产行业在“房住不炒”的政策主基调下，其作为国民经济命脉最重要的一环，正迎来稳地价、稳房价、稳预期的更加平稳，规范化的新时代。

为了顺应新趋势，房地产企业从传统的融资拿地开发变现模式开始，逐渐探索出了多元化发展的新模式。

其中，佳兆业集团作为最早期开始布局城市更新的“综合产业运营者”，展现出了不一样的稳健与生机。

一、财务数据稳健，三道红线由黄转绿

2021年8月25日，佳兆业集团披露了其2021上半年业绩报。其中，最为亮眼的是，截至2021年6月，实现累计合约销售权益金额约638.5亿元人民币，同比增长77.2%。营业收入300.7亿元，同比增加34.8%；上半年毛利率达30.9%，保持在行业较高水平。归属于上市公司股东的净利润为30.8亿元；核心净利润39.3亿，同比增长29%，维持着高效率的盈利水平。

期内，集团的城市更新业务也愈发突出，成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积约112.5万平方米，转化可售货值人民币约727亿元。在投资和转化方面对集团推进全国化布局起到了举足轻重的作用。

另外，佳兆业集团正式脱“黄”，净负债率由2020年末的97.9%进一步下降至93.7%，现金短债比1.53倍，剔除预收款后的资产负债率降为69.9%，成功踏入绿档。在去房地产化的背景下，佳兆业作为一家大型房企，抗衡着负债端的压力，进行平均周期为五到十年的城市更新项目，能踏入绿档属实不易，体现出其稳健的财务策略以及优秀的偿债能力。

深入到收入结构来看，佳兆业营收涵盖物业销售、租金收入、物业管理、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客货运业务、健康业务及其他等。其中，上半年公司物业管理服务收入继续保持高增长，同比增幅达77%，酒店及餐饮业务复苏强势，同比增幅达94%；戏院、百货店及文化中心业务实现爆发式增长，同比增幅达到172%，其他各类板块亦各有表现。多元化生态布局下，佳兆业各项业务取得了积极的进展，这也为地产主业提供了肥沃的土壤，协同效应显著。

二、聚焦大湾区，城市更新迎来发展新机遇

随着中国城镇化率达到较高水平，再根据发达国家发展规律来看，中国城镇化率应逐步放缓。房地产市场也将从增量高速推进，改为存量市场更新。同时，在房屋回归住房属性的大趋势下，人们对居住服务、住房品质的要求日益提高。根据贝壳研究院，全国城镇老旧小区32.7万个，建筑面积约65亿平方米，城市更新蓝海蓄势待发。

在政策层面上，党的“十四五”规划首次重点提出“城市更新”概念。规划指出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

目前旧改市场现有总存量为300万亿元，如果按照《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》中推算的2%转化率来计算，房地产增量市场每年有16万亿元的递增，预计未来每年城市更新规模将超过6万亿。

作为行业公认的“旧改专家”，佳兆业已进入城市更新领域22年，拥有丰富的经验并形成了一套成熟的改造模式，在这一领域已经积累了巨大优势。相较于同赛道的其他对手，佳兆业集团已经提前迈入旧改红利兑现期。而随着城市更新转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。近几年，佳兆业城市更新项目的合约销售及结转收入占比逐年提升，已经成为佳兆业的核心引擎。

最为关键的，粤港澳大湾区作为三大都市圈之一，伴随着中国房地产市场的都市圈化特征的进一步凸显，佳兆业的区位优势也得到了趋势的肯定。中国城镇人口增量最多的三个城市群依次是长三角、京津冀、大湾区，增量人口在4000万左右，增量比重占到44%。这不仅仅是代表北上广深等一线城市，都市圈内的周边城市更能获得转移性增长机会。佳兆业城市更新业务正是聚焦这一点，截止2021年6月，51%的合约销售额都来自大湾区。

土储方面，佳兆业2021年上半年新增位于深圳、重庆、成都等城市在内的15个土地项目。截至2021年6月，其大湾区土储面积达1923万平方米，货值高达5580亿元，占总土储面积的62%，总土地货值的76%。其中，城市更新项目主要分布在深圳、广州、东莞、中山等城市，深圳及广州项目占比70%（按照可售面积计算）。

（来源：公司演示资料）

小结

目前，在房地产行业板块下行的压力下，行业估值持续处于历史低位。未来等待市场对房地产行业的担忧缓解，行业整体收益将回归稳健增长，低估值有望逐渐修复。

而多元化发展的房企势必引来更多的认可与关注。佳兆业集团作为其中的佼佼者，通过深入城市更新市场占到了先机，再叠加粤港澳大湾区的区位优势，未来成长性愈发凸显。