先说结论：

第一、房地产爆锤告一段落

第二、为了降低房企的博弈风险，中央用计划经济的方式控制房地产风险

第三、房地产非标风险已基本释放，结合集中供地政策，未来非标投资要选两头，土储好的大房企或者小房企好标的，避开中游房企平庸标的

一、房地产爆锤告一段落

为什么这么说呢，这是因为中央最近出来做了几件事情。

8月17日，习大大主持中央财经委会议，会上重点除了最近比较热的“共同富裕”，另一个重点就是“统筹做好重大金融风险防范化解工作”。

会议里提了“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”，“要落实地方党政同责，压实各方责任”等等。

那么，能称得上“重大”金融风险的，是什么呢？

央行和银保监给你答案。

8月19日，人民银行、银保监会约谈恒大集团高管，

说你一个头部房企，要挺住。

8月20日，凌晨2点多，恒大公告回应被约谈，

大致意思是，我全力挺住，交了钱的房子都盖好，对公司不利的该辟谣辟谣。

8月20日，央行党委书记郭树清在党委会上，传达习大大的精神，再提统筹做好重大金融风险防范化解工作，把中央财经委会上说的又细化了一些。大概说要有底线思维，监管、行政、地方政府、金融机构、企业要互帮互助，一起化解危机。

把这几件事串起来总结一下：

第一，一家房企受到了央行、银保监单独约谈，这样的待遇，除了恒大本身，也因为其代表的行业。恒大虽然搞了多元化，但鉴于其地产基本盘巨大，本质上还是个专注普通住宅开发的房企，可以代表房地产行业。

第二，恒大作为一个头部房企，它陷入困境意味着整个房地产行业出问题了。房地产行业有两个非常重要的“三分之一”——涉房贷款占金融机构贷款总规模的三分之一，土地出让金占全国财政收入的三分之一。房地产出问题是大问题。

资料来源：央行、财政部

注释：财政收入=全国一般预算收入+全国政府性基金收入+ 国有资本经营预算收入

第三，为了不出大问题，中央最近做的这些事情，可以总结为“调控房地产不是为了制造危机，而是为了避免危机”，这个观点我们也在《调控房地产是为了制造危机吗？》里，以日本90年代房地产泡沫为背景，对比中日房地产监管时论证过。

中央的调控是很有智慧的，现在看到了一些风险，及时出手，让监管冷静一点，让地方多支援一点，让房企老实一点。控制住房价很重要，但不出大风险更重要。

二、未来的调控趋势

今年中央搞了集中供地，本想平抑地价，但观察第一批供地情况，效果不太好，地价还是高。于是，在第二轮集中供地之前，自然资源部开了个闭门会议，要求限定土地溢价率上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价。

地价高地方政府自然高兴，房企虽然不高兴但能拿到地，大不了将来和地方政府博弈，和监管博弈，地价高房子备案价你不给我调高我就死给你看。这种博弈其实蕴含了很大的金融风险，也给监管造成了很大麻烦。

所以这次从中央直接出手，不光控制溢价率，还控制你的底价，防止地方通过把底价抬高等变相提高地价，就是要把地价摁住。

摁住地价就摁住了房企的博弈，然后，地方政府也会给房子未来备案指导价，这样下有地价，上有房价限价，基本上就把开放商的利润控制住了。

中央手申的很长，但也是无奈之举。未来房地产将进入计划经济时代，但好处是风险也被控制住了。

三、未来房地产非标该关注什么？

中央出手了，也意味着房地产非标的风险基本释放完了。

回到非标的选择上，此前我们的文章一直强调买超大型房企的非标，出于金融系统的稳定，大房企不会有大问题。

随着计划经济式调控的确立，未来会有些新变化。新版集中供地之后，房企新拍土地开发利润率都很低，这时候就要看谁家底厚，土储在一二线城市多的，在大湾区多的，在长三角核心城市多的大型开发商，运营压力要小的多，他们还能趁乱收其他开发商的好地，要珍惜。

再有就是小开发商好标的，只要标的够好，项目公司干净，哪怕出问题，未来也会有大开发商来收，因为存量地皮政府限定条件少，利润空间大。

而那些中游开发商，一般标的的，要特别谨慎。