奥园又双叒叕出事了。

在成都，成华奥园维权风波不到5个月，这几天怡心湖奥园半岛ONE的购房者再次“揭竿而起”，业主集体退房；

在重庆，3月14日，一篇题为《震惊！奥园业主未接房，停车场却成了垃圾场？》引爆网络。今年还发生了重庆奥园悦府置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由，作假收据，诈骗5名购房者80余万元这样诡异的事件。而开发商的回复却是：这笔钱是郑某收取的，与他们无关……请问，你们的售楼部是路边菜市场吗？

心理学有个墨菲定律，说的是：如果事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总会发生。奥园在成渝两地的业主，或许体会的更深：

生生把“燕翅鲍”做成“麻婆豆腐”的奥园半岛ONE

奥园半岛ONE号称是成都国际城南，怡心湖内坐落在公园里的别墅区，近享城市配套，坐拥湖湾公园的高端楼盘，占地68亩土地，规划了26栋叠拼，共计376户。整个项目分为3个组团，第一批预售价格为：22656-29999元/㎡（清水），总价区间为465-839万；第二批预售价格为：21999-30000元/㎡（清水），总价区间为459-828万；第三批预售价格为：20995-30000元/㎡（清水），总价区间为401-600万。

从区域板块上讲，天然湖景，1.5的容积率，价格区间也是瞄准金字塔尖的目标人群，完全可以做出一个具有区域品质高端楼盘的代表性作品。在曝光这次维权的当地大V“成都东部投资家”的留言区里却是这样的评论：看看去年的宣传各种高大上，买这个楼盘的业主以为自己买了匹敌浣花溪、麓湖的高品质，结果呢？开发商承诺的小区直通怡心湖公园道路根本没有，连宣传册上印的建筑外立面石材都全部更换为真石漆，入户瓷砖品质极低，生活垃圾站建在地下车库入口、绿化200元/平，这是三万每平清水房叠拼的品质？

食材是好食材，可惜，厨子偏偏能把燕翅鲍做出麻婆豆腐的既视感，不得不佩服奥园的“本地化精神品质”。

在重庆楼市，重庆奥园许久都没有传出声音了！

如果有，也许就是维权还是维权。

重庆奥园近期传出消息，原属于西部大区所辖的重庆区域项目划归集团重点项目管理一中心管理，职位为奥园集团总裁助理的张天诚则被任命兼任北方区域公司、重庆区域公司总裁。

发生上述变动，可能的情况是，一来，为了应对与金科合作问题。据媒体报道，5月16日，黄红云带领金科副董事长王洪飞、联席总裁王伟等一众高管到中国奥园的广州总部参观交流；二来，为了尽快打造销售100亿元甚至200亿元的核心城市公司任务。今年3月以来，奥园在组织架构上作出了大调整，将30个区域公司缩减为25个区域/城市公司，目标是每家区域公司的每年销售额不低于50亿元，他们能完成顺利的完成这个任务吗？

失速的奥园

与2007年刚来重庆市的气势不同，近年来，中国奥园渐渐在重庆沦为二流，奥园年报显示，截至2020年底，奥园在重庆共拥有18个项目，主要物业类型包括住宅、公寓和商业，其中至少有四个项目是和金科合作开发。有自媒体爆料称：“奥园在重庆区域的这十几个项目，部分项目甚至都停工了。”虽然奥园出来澄清为不实信息，但从一个侧面反映出奥园在当今重庆地产界的位置。

查找奥园重庆，搜索到的确实诸如此类信息：

2020年，重庆奥园天悦湾，业主投诉无小区大门或者其大门设计不合理；

2020年，重庆万州奥园推迟交房，原合同约定于19年9月30交房，直到2020年6月19日都未交；

2021年，重庆奥园悦府，置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由，作假收据，诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的，与他们无关……

5月19日成都，曾经因为质量问题引发舆论聚焦的成华奥园广场，经过60天的整改，重新启动交付。

地产市场瞬息万变，你方唱罢我登场。曾经风光无两的企业，有些依然光鲜；有些则销声匿迹，有些甚至黯然离去。遥想奥园当年，2007年初入重庆，所有的媒体都是奥园的“对不起来晚了”的广告信息，宣传攻势饱和攻击下，奥园迅速蹿红，一步迈入重庆一线房企之列。

现在再看，4月底的土拍燃爆地产市场。2021年上半年主城中心城区商品房销售TOP20房企总业绩合计1066.60亿元，占主城中心城区整个销售金额5成，较去年同期占比有所下调，但仍在一半，市场依旧高度集中。曾经一度占据媒体头条的企业，却已不见榜单已久了。

再翻翻2020年房企的重庆主城销售榜单（克尔瑞），依然见不到中国奥园的影子。

7月的第二次土拍，能有奥园的影子吗？

奥园提供数据显示，截至2019年底，其在重庆拥有的土地储备为17.57万平方米，总货值约为140亿元。2020年，奥园在重庆新增土储约为6.25万平方米，且主要来去年收购的京汉控股，截至年底，土储增长至22.19万平方米，总货值增加至177亿元。众所周知，土地是房企的生命线，手里没粮，再好的目标也是“空老吹”，PPT上说说而已。

然而，牺牲权益虽然可以在减少资金压力的情况下实现规模快速扩张，就像引入金科之类，联合拿地等手段。但另一面就是公司报表质量的下降。奥园的财报呈现了一条不可能增长曲线。财报数据显示，在非控股股东的权益占比从2016的39%增长至2020年65.8%时，非控股股东的净利润占比却依然维持在较低水平，2016年-2020年分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。克而瑞研究中心指出，较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比，使交房时营收权益占比下降,未来的归母利润增长亦将低于营收增长。拿还是不拿？对于重庆奥园的决策者，成了多难选择题？

重庆重镇奥园是否能二次崛起？

奥园重仓重庆的同时，重庆楼市也火爆的一塌糊涂。对于一个地产开发企业而言，成渝经济提速，城市扩张加速。这是在城市化进程进入下半场难得的机遇，同时也是挑战，是否能在此机遇下异军突起，完成在重庆的二次华丽转身，实现二次崛起，依然成谜。

近年来，中国奥园渐渐沦为二流，奥园年报显示，截至2020年底，奥园在重庆共拥有18个项目。有自媒体爆料称：“奥园在重庆区域的这十几个项目，部分项目甚至都停工了。”虽然奥园出来澄清为不实信息，但从一个侧面反映出奥园在当今重庆地产界的位置。

再搜奥园，简直可以开一次“诉苦大会”了：

2009，北京奥园维权

https://bbs.focus.cn/bj/11883/1fe99aee537ed169.html

2009，广州奥园九宗罪

https://bbs.focus.cn/gz/36197/4b1bf24c3664dfc9.html

2010，太原奥园维权记

http://aolinpikehuayuanty.fang.com/bbs/1410105317~-1~199/102657023_102657439.htm

2012，奥园康城又维权了 从楼脆脆到楼倒倒~维权都快成了奥园的代名词了

http://bbs.cq.house365.com/showthread.php?threadid=22106

2014，奥园春晓垃圾楼盘，如果这样都检验合格的话就没有天理！

https://bbs.focus.cn/gz/47044/eee19f323baa8860.html

2014，奥园地产擅改图纸 楼盘面积伸缩两成

http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20140529/102219263659.shtml

2014，株洲奥园 爱丁堡质量问题多，开发商强迫业主收房

http://people.rednet.cn/PeopleShow.asp?ID=2070863

2014，南宁奥园业主集体维权

http://lady.gxsky.com/forum-viewthread.php?mod=viewthread&tid=11395837

2014，被萝岗奥园广场N+1高使用率欺骗了，早前高价买现在有苦说不出

http://aoyuanguangchanglg.fang.com/bbs/2812122594~-1/105591628_105591628.htm

2014，南京和府奥园小区绿色低碳难掩卑劣质量，未交付已现阳台下沉墙体开裂

http://blog.sina.com.cn/rightsfornjuhome

2015，江西奥园花园小区维权

http://huayuanalpk.fang.com/bbs/2310140264~-1/251849143_251849143.htm

2015，“奥园春晓”楼盘质量引发业主不满

http://www.southcn.com/estate/dcj/content/2015-07/14/content_128374871.htm

2016，315维权投诉(重庆奥园)：三房变两房，骗你没商量

http://cqwz.cqnews.net/askRedirect?oldId=303cc7ff-1ad4-4dc2-9d23-2b10c5e24fc2

2016，奥园黑心坑坑坑，维权之路在何方？http://www.cq.gov.cn/publicmail/citizen/ViewReleaseMail.aspx?intReleaseID=721958

2016，重庆市九龙坡区奥园国际城物管黑社会殴打业主事件。

http://bbs.tianya.cn/post-free-5614060-1.shtml

2016，株洲神农城奥园养生城偷梁换柱、私改规划业主维权事件。

http://bbs.tianya.cn/post-294-13466-1.shtml

http://www.z4bbs.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4272180

2016，市政路没有修好学校至今不能开 事发奥园小区

http://zs.leju.com/news/2016-01-11/09126092120701521950140.shtml

2016，佛山奥园佛奥集团子公司严重拖欠农民工工资问题。

http://bbs.tianya.cn/post-828-1314824-1.shtml

2016，嘉兴市奥园黄金海岸虚假销售、欺诈业主、偷税漏税问题。

http://bbs.tianya.cn/post-free-5620164-1.shtml

2016，沈阳奥园-天誉-央景豪宅房子质量问题。

http://bbs.tianya.cn/post-house-664735-1.shtml

2016，阳江奥园维权业主被打事件。

http://bbs.tianya.cn/post-828-1397394-1.shtml

2016，中山奥园房屋质量问题。

http://bbs.tianya.cn/post-5010-49514-1.shtml

2016，重庆奥园康城物管管理混乱问题。

http://bbs.tianya.cn/post-free-5578247-1.shtml

2016，重庆奥园盘龙一号售楼部保安打业主事件。

http://bbs.tianya.cn/post-828-1313633-1.shtml

2016，沈阳奥园国际城房屋质量遭投诉 物业开发商互相推诿

http://www.cqn.com.cn/pp/content/2016-11/22/content_3624514.htm

2017，奥园苛刻合同条款，你还敢不看就签字吗？

http://bbs.szhome.com/30-31453-detail-175881993.html

2017，奥园开发商与官勾结，百姓维权难

http://www.360doc.com/content/17/0505/18/34747292_651374958.shtml

2017，韶关奥园是怎样忽悠业主的

http://bbs.sg169.com/forum.php?mod=viewthread&action=printable&tid=5368687

2017，重庆奥园城市天地造豆腐渣啃老百姓，把生命当儿戏

http://go.cqmmgo.com/forum-314-thread-32351451054536913-1-1.html

2017，关于玉林奥园违约事件，恳请市政府领导为广大业主做主http://hongdou.gxnews.com.cn/printthread.php?t=15833289&page=1&pp=20

2017，重庆奥园城市天地维权https://weibo.com/1019714863/F5fUvxLqc?type=comment

2017，一诈二欺三无赖”，成华奥园广场奇葩楼盘！

http://chengdu.guojj.com/news/302647.html

2017，玉林奥园广场电梯“偷梁换柱”，业主集体维权http://bbs.yulindayday.com/thread-1087212-1-1.html

失速的奥园也在渐渐失序？

据2020年财报显示，中国奥园录得物业合同销售人民币1330亿元，同比增长13%，几乎是压线完成年度目标。与此同时，其他几个主要指标则出现了明显下滑。比如，营收增速由2019年的62.97%下滑至34.16%，降幅接近30个百分点；毛利增速从2019年的55.92%滑落到13.23%，降幅更是超过40个百分点；归母净利润增速从2019年的74.39%降至40.63%，下降幅度也在30个百分点以上。可以明显看出，“一顿操作猛如虎”，于2019年成功站上千亿台阶的奥园，在2020年的多项指标都有“失速”迹象。

再者，参照“三道红线”标准，奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%，已经踩线，只能归为“黄档”房企之列。这显然为融资和集中供地下的揽储增添了一道不确定性。不过，对于奥园来说，最值得警惕的还是另一个指标——净负债率。从2018年的58.9%，升至2019年的74.9%，再继续攀升至82.7%，奥园的净负债率已经连续三年上升。

对于一个地产开发企业而言，成渝经济圈提速，城市扩张加速。2021年上半年GDP城市榜单已经出来了。经济总量排名前十的城市：上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京。重庆、成都这对西南双子星的发展势头很猛，直追东部城市。这是难得的机遇，同时也是挑战，有人站起来，有人倒下去，市场自古亦然，不知这次奥园是否能完成一次进化，让我们看到一个不一样的奥园……