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对于三江口，你如何看？

其实谈三江口就是谈争议，首先我们的认知就有问题，有人说三江口就是指南台岛东部片区这块，但其实不是，真正的三江口还包含广袤的马尾马江片区。而马尾之所以常被忽略甚少被提及，大概是因为含金量不高，毕竟南台岛片区是被寄予厚望的，它要打造成福州的“陆家嘴”。但遗憾的是片区发展好几年，几乎原地踏步，因此常被笑嘲，更备受争议。

那么，这个三江口——未来的陆家嘴，你的印象是什么？

我们初识三江口，应该缘于它的规划。规划指出三江口要定位于福州行政中心，这个重磅消息犹如炸弹将福州楼市炸开，因此引来了营销高手泰禾。当时的泰禾意气风发，一来就收购了三江城和美伦·学府雅居两个楼盘，誓要缔造下一个东二环。也因为泰禾的介入，当时板块房价已破2.5直逼3万。但不曾想，随后情况骤变，泰禾陷入资金困局，三江口顿时人心慌慌，楼市陷入泥潭。

直到2020年，凭借清华附中福州学校，三江口樟岚板块房价不断冲高，突破3万，逼近东二环，这时，三江口板块又重新回到公众视野，但对其争议依然不断，而置业热度有所提升。

讲完发展史，我们再来看三江口区位。三江口板块三面靠江，因此某些地段和楼盘可以瞰江，也就是这个板块存在稀缺江景房。板块地铁1号线和6号线从中穿过，三座大桥乌龙江大桥、道庆洲大桥、三江口大桥将其断头路连通，板块已拥有通达各地的基础，不再是一座“孤岛”。板块目前建有海峡文化中心、金沙公园，粱厝文化历史名村，配套已逐步跟上，且临近作为福州门面的海峡会展中心，这在一定程度上会促进板块人气聚集。教育配套有清华附中福州学校，麦顶小学三江口校区、福州八中三江口校区，这些学校都有一定名气，对购房者有一定吸引力。另外商业配套有传闻中的山姆二店，这些可以说是三江口板块优势所在。但板块劣势也很突出，板块分为5个组团开发，分别为樟岚一、樟岚二、粱厝、下洋、清富组团，组团之间有的被山阻隔，有的仍存在断头路，不能连成一片，通达性很差，加上离市区较远，又处于大开发中，整体给人以郊区之感。另外，板块虽有规划大型医院但还没建，板块资源也分布不均，好的配置都集中在樟岚组团，其房价有的突破3万，其他几个板块资源配置较弱，房价低的可以达到1.8万（优惠完均价，该楼盘低楼层优惠完仅1.5万），截止目前有楼盘网签甚至仅9套（据说其开盘数据也很差）。

所以依目前情况，板块的劣势胜过优势，在大环境下，楼市面临着更多不确定性。个人以为，当时如果三江口能请有实力的房企进行大城模式开发，迅速建起配套，适当降低房价，也不至于现在落后的被人所诟病。

02

如今随着大环境变化，福州各个板块已分化，有板块陷入困境，三江口也不例外，虽然三江口有发展前景，但还需时间，眼下，三江口楼盘越来越多，对于刚需是否可以选择？在选择之前，我们还是先来了解三江口目前所面临的难题。个人以为三江口眼下存在三大困局：鸡肋、泡沫、粮仓，我们来具体分析一下：

鸡肋

关于鸡肋，其喻义比较简单——食之无味，弃之可惜！三江口如何沦为鸡肋，我们还是通过板块来比较。据幸福里显示，三江口板块均价在2.1-3万之间，实际情况是有的楼盘打折促销万还会再便宜些，如中海锦江城有卖到1.8万（均价），而大部分楼盘在2万出头，这里面有楼盘还有带精装交付，如景粼天著，因此主要还是针对刚需。在福州针对刚需的板块有马尾东江滨，闽侯高新、大学城板块、五四北泉头板块、以及帝封江板块，这些板块的价格有重叠，能接受2万单价的刚需都可考虑。通过板块对比，我们知道马尾楼市已陷入僵局，且刚需比较之后更倾向于四城区；五四北泉头板块和帝封江板块与三江口同样偏僻，甚至配套还不如三江口；近年来闽侯强势崛起，带动了高新区和大学成板块，最近在售的两个楼盘保利阅云台和国贸学原价格在1.8-2万之间，且位置优越，因此对刚需来讲有可比性，于是鸡肋的说法就产生了，三江口板块的确优于帝封江等板块，但闽侯优势也明显，配套较为成熟，在生活便利上可能胜过三江口，但三江口毕竟位于市区，虽然配套缺乏，较为偏僻，可以理解为食之无味，但未来发展前景并不亚于闽侯，所以弃之却可惜。

泡沫

要说泡沫，还得从细分到各组团来说。提起三江口泡沫大的地方，很多人都会指向樟岚组团。这个板块自从引进清华附中福州学校后，房价蹭蹭往上涨，已突破3万关口，这个价格已直逼市区。能开到这么高的价格，大家也都明白，无非是学校这个附加值。但这所学校毕竟是新办学校，并没有任何成绩，因此对应的房价本身就存在泡沫。另外，这所学校的故事也是一波三折，起初先是将村小岚湖小学划为二部，接着再将林浦四村子女划为一部，市面上一直以来对村小划入该学校表示看衰，一致认为必影响成绩，而后在招聘环节出现老师未招满、缺席等情况，最新的普高也降大比分录取，这让很多人更加坚定不看好这所学校，因此很多人表示这3万的房价存在严重泡沫。另外这个板块备案价都虚高，进入到市场都要打折销售。如龙湖景粼天著备案价2.55万，打折2.2万销售；中梁星海天宸备案价2.6万，打折2.3万销售；中海锦江城备案价2.25万，打折1.8万销售；远洋天赋备案价2.5万，打折2.3万出售。即使价格上已有打折，但有楼盘去化并不理想，没有人购买就是没人认可，因此三江口板块（除了学校因素）很多人不是很看好，价格可能存在泡沫。而其泡沫值有多少，这跟大环境以及未来发展情况有关。

粮仓

据悉，目前三江口聚集了大东海江山府等十余个楼盘，单单江山府就占地400亩，总共规划3673户，目前该楼盘去化并不佳，截止8.12日，已售住宅216套，去化率还不到6%。结合其他的楼盘去化来看，板块的库存消化并不容易。

另外今年第二次土拍的万科2021-16号地块（江映澜花）也即将入市，其占地25.95亩。而今年的第三次土拍也即将打响，下洋板块将推出近500亩大型地块，可想而知，在整体去化速度较慢的情况下，未来的三江口势必会成为福州另一个粮仓。因为大型土地的入市，三江口的楼市发生变化！

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总结建议

从以上分析可以看出，三江口板块短期内因为库存加大或存在震荡可能，加上配套建设缓慢，其兑现价值也慢，其只适合长期持有，对于投资客来说明显不适合，至于樟岚板块，其风险与收益并存。对于刚需来讲，三江口板块其实有危也有机，危机在于以上所面临短板，机会在于库存加大，竞争加剧，房价或有抄底机会，另外该板块十四五明确提出要重点发展，在这背景下，未来会加速引进总部经济，会推出更好的招商政策，一定程度弥补目前的不足，从而加强人气，加快商业布局和成长，这些举措可以消弭一定泡沫，所以板块还是存在一定的前景，毕竟前几年的失败证明再也经不起折腾、也不能说空话了。

对于刚需而言，这个板块比起五四北泉头、帝封江、马尾，有一定优势，且板块内如远洋天赋、景粼天著有70-88户型的三房，2万出头的单价，也在一定程度上减轻了经济压力，所以如果能接受三江口并长期持有，目前可以考虑梁厝、下洋板块，另外，因为这板块库存是增加的，所以你也不必着急，也不妨看看此次土拍的结果如何！

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