#01
昨天到今天(9.16-9.17),苏州共计成交土地:13块,总金额256亿。
用业界的笑语来说:“一场寂寞空虚冷的土拍”。
“寂寞”的是举牌出价的开发商,12块涉宅地中,9块都是一次报价,底价成交。这是十几年土拍历史中,非常罕见的事情。
突然我耳边不断响起春晚上范伟重新喊出底价2000,本山爷爷直接落槌,成交!
图片源于网络
今年房地产市场“异常冷清”,数日前我们曾发布《兄弟,别离开房地产……》中所说,开发商到了面临大洗牌的时刻。
在无法“开源”的情况下,“节流”成为必然选项。
拿地积极性处于历史低位。
或许,这一轮还敢于拿地的房企,才是下一波市场行情起来时,扛起炸药包的力量,或炸了自己,或炸出路子。
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#02
9月16日7块地成交
在“逆市”时刻,国家队首先站了出来,9月16日共成交7块地,4块地由“国家队”斩获。
第一块:苏高新拿下相城41号地块
这块地位于苏州相城区经济开发区,华元路北、澄阳路东,地块占地4.7万方,容积1-2.5,未来建筑面积约12万方。
一次报价,完成交易。
总价20.65亿,楼面价17500元/平米。
第二块:中铁建拿下相城42号地块
同样处于相城经济开发区,春申湖路南、澄阳路东,占地12.76万方,容积1-2.5,未来建筑面积约30万方。
同样,一次报价,完成交易。
总价55.81亿,楼面价17500元/平米。
第三块:相城城投拿下相城44号地块
地块处于苏州相城黄桥街道,春申湖路北、旺湖路西,占地11万方,容积1-2.5,未来建筑面积约25万方。
依旧,一次报价,完成交易。
总价38.59亿,楼面价14000元/平米。
连续三块地,均由国企、央企接盘,所有地产人都在感叹:“哎,现在房地产真正开始由国家操盘了”。
还好,第四、第五块出现了。
第四块:龙湖拿下相城45号地块
这块地在苏州相城阳澄湖镇,盛泽湖畔,这里就是北京中赫收购钓鱼台项目时,曾说过的地方:“环境好、离主城区30分钟”。
过往的项目包括钓鱼台、路劲燕江澜、鲁能泰山9号等等,由于自然环境优越,片区的小别墅都卖都特别好。
这块地占地12万方,容积1.05,总价16.25亿,楼面价13000元/平米。
按理说这块地应该有好几个开发商抢的,不过依旧是“一次报价,完成交易”。
不过很多业内人士倒是在内心鼓了掌:民营房企终于来了。
第五、六块:星河拿下横塘46、47号商住地块
46号块地位置非常好,因为现在的新区横塘,早已不是当年的装饰市场了,已经顺利的被狮山“吃”了下来,成为全苏州都关注的“狮山路板块”了。
星河控股以18.61亿的总价、16743元/平米的楼面价,拿下了这块4.8万方的土地,容积1-2.3,未来建筑面积约15万方。
可能你要问:这狮山板块的楼面价,怎么比相城还便宜??
是因为这块地要求特别高!
其一,要不少于2.3万方的商务楼,首期可售70%,剩余需自持6年。
其二,要建设2000-2600方的零售商业,自持6年。
其三,要打造科技数创产业园,和5亿注册资金的产业运营企业,产业地产领域了。
其四,要引入ai视觉独角兽企业,估值10亿美元以上。
这些条件,让很多房企“算不过来账”,楼面价低也是正常了。
47号地是商业地块,土地面积2万方,容积1.3,星河以1.24亿拿下,楼面价4626元/平米。
看得出,如今苏州商业性质土地多么不受待见。
47号地块位置示意图
第七块:中建智地拿下新区浒关48号地块
这块地是第一天土拍唯一一个有“两次报价”的地块,溢价率1.01%。
该地块位于新区浒关312国道边,占地9.2万方,容积1-2.2,未来建筑面积20万方左右。
最终中建智地以26.1亿拿下,楼面价12928.83元/平米。
苏州第二次集中土拍,第一天的行程就是如此空虚寂寞冷的结束了。
#03
9月17日6块地成交
进入新的一天,大家也幻想着新的起点。
第一块:五矿地产拿下园区49号地块
果然,第一块地就创造了8轮报价的新记录,五矿地产以21.97亿元拿下园区高贸区地块,楼面价19652.18元/平米。
该地块总占地5.6万方,容积率1.6-2.0,10万方的项目,又在园区胜浦,确实非常优质,业界普遍认为:“这块地,最保险”。
只要胜浦的土地足够多,“高贸新城”概念会更加深入人心,未来妥妥凌驾于苏州传统四大新城之上。
第二块:中铁建拿下园区50号地块
同样位于园区胜浦,土地面积5.14万方,容积1.6-2.2,也是10万方的项目,但是这块地命没那么好,也是一次出价就完成了交易。
中铁建在昨天拿下了一块之后,今天再下一城,总价18.51亿,楼面价18000元/平米。
第三块:中海拿下园区51号地块
该地块位于园区车坊,3万方土地,容积率2,是非常精品的项目了,终于出现了超过10轮的竞价。
最终中海以13.6亿拿下,楼面价2.299万元/平米,溢价率空前14.95%,又一个“上系列”项目。
第四块:港中旅拿下吴中40号地块
该地块在吴中区东山,地块面积6.6万方,容积1.3,低密度楼盘。
目前区域内是没有新房在售的。根据容积率和建筑限高来判断,港中旅此次估计是要为东山再造一处低密洋房了。
第五块:建屋拿下苏相合作区52号地块
苏相合作区在传统苏州眼光里,那里是盛产葡萄和大鹅的北桥,但是自从恒大、招商、雅居乐等房企进驻,成了一个冉冉升起的星星。
该地块7.3万方,容积1.8,成交总价约16.51亿,楼面价12500元/㎡,溢价率0%!被建屋拿下。
另外多说一句,建屋也是园区国企。
第六块:圆融拿下苏相合作区53号地块
地块虽然只有3.2万方,但是容积率3-4,业态更是涵盖了城镇住宅用地、零售商业用地、旅馆用地、商务金融用地四种性质。
这块地的涉宅部分是70年产权的酒店式公寓,圆融拿下难道是要再造一处圆融广场,丰富下周边的商业?
苏相合作区这两块地被规划为工业园区“飞地”,而建屋和圆融可都是园区国企!嗯,园区的实力大家有目共睹,期待一波!
当然,土拍还没结束,明天还有一波,妥妥的吴江主场!不过不知道是不是要拉满大众的期待值,园区3号地块被安排压轴出场,到时候又是怎样一番场景,明天揭晓!
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