问题的提出：

甲向某开发商购买一套商品房，交付全款，但没有过户。因开发商欠付银行债务，导致甲购买的房产被强制执行。甲如何保护自己的合法权益？

律师解答：

甲有两种方案可以选择：第一，甲可以起诉开发商，要求解除合同，退还购房款；第二，甲可以提起执行异议或执行异议之诉。

需要说明的是，实践中，还有第三种处理方式，即提起确权之诉，不过执行异议之诉和确权之诉之间，理论界、实务界存在争议，观点不一，容易造成当事人诉累。具体如何采取诉讼策略，还需要进行个案权衡。

在一些案件中，购房者认为开发商既然已经被强制执行，债台高筑，起诉要求开发商退款的回款可能性比较低，所以不大愿意选择第一种方案。在这种情况下，可以向执行法院提起执行异议，如果执行异议被驳回，可提起执行异议之诉，请求法院停止对案涉房产的强制执行，并解除查封，同时确认案涉房产归购房者所有，并要求开发商配合办理产权手续。

相关法律规定：

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一、二条

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条

3.《九民会议纪要》（法〔2019〕254号）第125、126条

法规解读：

1.商品房消费者生存权>工程价款优先权>抵押权

2.购买商品房符合以下条件的，可以排除强制执行：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.适用对象仅限于商品房消费者，一般买受人不适用。

法规条文：

九民会议纪要（法〔2019〕254号）

十一、关于案外人救济案件的审理

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 （2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过） 法释〔2002〕16号

上海市高级人民法院：

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。