北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
事业单位员工，单身一人，准备买房了，首房首贷，刚需族。首付140w，计划360w左右，偏向买小两居，自住+保值。上周去看了新宫附近的南城新苑和瀛海兴海圆的小两居，还看了8号线南段五福堂附近的芳源里小区一居。情况如下：
1、南城新苑：两居，南北向，套内58，回迁房小区，周边有地铁4号（1.3km）+预计开通的19号+万达商场。优势：周边配套相对多一点，不足：回迁房小区给人感觉不太好。
2、兴海圆：两居，南北向，套内78，经济适用房，8号线瀛海站400米+预计明年底营业的商场。优势：面积大，不足：周边配套还在发展阶段，不知道自己等不等得起。
3、芳源里：一居，南北向，套内50左右，商品房小区，8号线五福堂400米。优势：商品房小区环境好，不足：周边大型商圈好像没有。
困惑在于这几个不知道怎么选，尤其是在周边相对成熟但面积小的小区和周边还在发展但面积大的小区里，不知道怎么选择？想住面积大的，但也怕周边配套发展不起来，我又等不起。如果是章哥会怎么选，选择依据是什么？
另外还有一个问题，回迁房小区真的很一般吗？如果自己一个人住，不考虑孩子的话是不是还好？小区成员的素质会影响很大吗？预算有限的单身刚需可以考虑回迁房吗？
A：
1、140万买360万的二手房，这可有点儿理想化了。一般也就300万就差不多了，二手房有评估折扣，贷不到满额。而且回迁房弄不好还有综合地价款，贷款率就更低了。这看房时最好让中介根据具体房源算账，免得做无用功。更别轻易交定金。
2、这都自己把优劣势列的挺好了，那就看自己重视什么吧。但别想什么都能兼顾，这好事儿轮不到刚需头上。在资金不是很多的情况下，自住和投资是相冲突的，必须二选一，不可能什么好处都占。
我要建议就是踏踏实实选芳源里，面积小点儿就小点儿了，但确保过几年置换的时候不吃亏。旧宫三角地是没什么大型商圈，全北京都不多，真要有的话也就不是现在这价格了。
依据就是以前十多年的价格走势，这里没有落后于大盘。其他的就甭琢磨什么地铁和商场了，所有投资品买的都是预期，而所有的预期价值都已经体现有价格之中。北京的有钱人太多，懂行的也多，不可能把预期升值给别人留着发财。你所看到想到的都不是秘密，早就被别人发现了，价格也就没什么隐藏利好。
3、回迁房小区，就那样儿呗，既然自己已经看到了现状还有什么不相信的吗？小区就这种情况，跟你是不是结婚有孩子没关系。
小区业主素质，没什么影响，人家过人家的日子，你过你的日子。所有回迁房小区都差不多，甭瞎琢磨。这跟单身一丁点儿关系都没有，哪个小区也不买房送老婆，老婆饼都没有。
回迁房也没什么不好的，经济实惠，保值好的话也能跟上大盘，只不过这一般就是最好成绩，多数儿都略弱一点儿。时间短了无所谓，长了才明显。
4、总之如果注重自住，以后也轻易不置换了那就买回迁房，面积大。如果注重保值或过几年还想置换，尽量首选商品房。别幻想这世界能因你单身而改变，不现实。
结了婚有孩子的选回迁房的才多呢。人家不惦记什么升值和置换了，就图个面积大住的舒服。而刚需上车最好注重保值，将来找对象结婚生孩子才更重要。什么阶段干什么阶段的事情，别一上来就图享受，还没到那个时候，晚享受几年不吃亏。
仅供参考。
二、
Q:
新手买房，北京户口，首套，首付大概能凑180-190左右，总价400出头吧，想买个有中等学区的房，10年以后可能会置换，所以也想兼顾下出手问题～目前看了石榴园北里和宣祥家园，这两个小区您怎么看，谢谢～
A：
1、中等学区，这两个小区都算不上吧。丰台没什么学区概念，除了北大地和方庄，其他都算普通。
2、宣祥家园虽然也在永外，但属于丰台区。听这名字就能明白，“宣”代表宣武，所以这里是给当年老宣武拆迁户们的安置房，只能在丰台选址，以经适房的名义安置。
房子质量肯定没问题，就是塔楼的形式过时了，没有板楼更受追捧。最主要的是南三环沿线在这十多年的升值性不是特别好，所以稍微有些落后于北城，也就是跟大盘比输了点儿，也不如丰台的区较好的几个板块。
举个例子吧，明月嘉园，也是宣武城建开发的，在草桥板块，三环外。当年宣祥家园3950，明月嘉园3700，同等年份，性质也完全一样，都是经适房。两个小区也都是塔楼，没什么区别。那现在两个小区的价格不仅倒挂了，甚至差到了1万左右。
所以这小区就是适合自住，价格优惠，南城的生活氛围也好。我是很喜欢周边的，没拆迁之前更喜欢。路口的陈寔包子、天桥卤煮、老北京烧饼羊杂汤等等，都拆走了。但现在也不错，路东边爆烤涮一条龙，路西边福来居也很多年了，还有烤羊腿也挺好，以前还经常夜里去李村路口吃卤煮呢，也不知道疫情之后还有没有。
3、石榴园也差不多，时光小学和东铁营二中，自住合适，板楼更好选户型。
4、总之这两个小区都属于自住为主的，相对来讲选石榴园的板楼吧。以后置换的话如果还算在南三环研究就没问题，同涨同跌，其他板块看情况吧。
仅供参考。
三、
Q:
章哥，我再咨询下，目前卖掉万柳两居换房，还是不卖先买套低总价保值房？纠结点在于：1、因二宝刚上小学，十年内还得在万柳这片居住，现在卖大概有一千万，可以找个适合自住和保值的区域,加点贷款换两套房子，日后可以跟老人就近居住，也可以留给孩子。不想住的话再置换也不亏，且两套房子租金基本能养贷，比现在一套的租金收入多。
缺点是可能万柳房子增值性更好，也许将来对自住区域的想法变了，提前换可能亏了，再有租房毕竟不稳定，目前租的三居可能两三年后不能续了，万柳房留着万一租大房困难还可以自住加租个小房。该如何选择呢？目前买入合适且十年后的发展能兼顾保值自住的区域能推荐推荐吗？
2、如果现在不卖万柳，为保值增值买个三百多万房，父母都快67-68了，资格是不得抓紧用，否则不能走接力贷了吧。一个方案是考虑以后住，今后卖万柳房后跟这套就近买大三居或四居，一个方案是纯增值保值，不考虑日后自住的话，您觉得目前市场情况哪个方案好？
关注了草桥欣园三区四区、公益西桥富卓苑、马家堡的嘉园一里、奥森学士居和懿品阁、清河永泰西里（目前很高了预算恐怕有点够不着)、常营首开畅心园和住欣家园、首经贸万年花城、西红门兴海家园、天宫院保利春天里、亦庄河西泰河园一里一区，请问这些小区有推荐顺序吗？
A：
1、万柳的房子增值性更好，未必。我不知道你指的是哪个小区，但无论是哪个，万柳到目前为止，除了蜂鸟，还没什么能超过大盘的。几个豪宅小区确实是贵，但别忘了他们当年也贵，综合算下来和北京大盘是差不多的。
其他的新起点公寓和汇新家园回迁房可以说是升值很好，确实借了万柳的势头，但风险也大。这就不列举了，历史走势都是明摆着的。
这么说吧，自从1994年7号文件之后，万柳从边缘集团脱离。1997年开始真正实施以绿养绿的万柳工程，之后一直是海淀的龙头，但起点太高，升值幅度就有限。这就跟清北毕业的虽然收入很高，一直领先，但未必有鲤鱼跳龙门的“收益率”更高。
到现在可以说万柳的豪宅小区是物有所值，就算是有政策调整什么的影响都不大，但其他普通学区房说不太好，风险相对大一些。这看自己的判断吧，我只是参照之前的走势而已，不能说以后肯定会怎样。
我上次说过清河西二旗什么的相对风险更低些，升值率也不低，这看自己是否愿意相信，再反复的掰扯就没什么意思了。
1、老人69岁之前一般都能用接力贷，这也得看银行当时的额度和政策。
我说不了哪个方案好，不是炒房客犯不上忽悠。只是提醒一句，天底下没有十全十美的方案。
2、这选的小区够乱的，回迁房、混杂小区、安置房、保障房，老公寓和商品房都有，简直就是是套房子就行，这不是要投资，是幻想捡漏儿。犯不上排序，没意思。首选万年花城吧，五期濠景升值更好，远超大盘，但价格也比较高了。其他都没什么特殊的，再多说没意思。
最后提醒一句吧，北京闭着眼买房都发财的年代早就过去了，这些年乱买房掉坑儿里的有的是。所以最好平和心态，别抱有太大的幻想，弄不好就掉坑里。
仅供参考吧。
四、
Q:
我们家现在住昌平天通苑，女儿6岁了，今年上幼儿园大班。为了孩子上学，我们想在今年把房子换到朝阳区，购房总价位在480-500w，目前在安慧北里（安园，秀园，雅园）和华贸城之间选择。
安慧北里大概只能买一居室，落户上学，把房子出租，自己再租房住（目前一家4口，还有个小子，不到1岁），只是担心小学派位会分到不好的学校；华贸城大概会买loft户型，这样好好装还能住下一家人，那边对应的学校是北京市朝阳区外国语学校来广营校区，听说还可以。关于选择安慧北里和华贸城，想听听您的建议，多谢。
A：
1、两边的学校在我看来差不多，都不错。我不是搞教育的，不敢明确的说哪个更强。
安慧北里，除了嘉铭西区就是中音呗。现在来看还是单校划片，明年就算和中音多校应该也没太大影响。朝阳的学位不算多紧张，明年也还没到高峰期，应该不会太较劲。二宝刚一岁，等他上学的时候是京籍入学最宽松的年份，那就更不会较劲了。
华贸城，朝外来广营，名义上是校区，实际和分校差不多。据说校长不怎么来，一星期半个月来一次也就差不多了。所以教学质量和本校有差距，而且高中1+3的时候名额也少。或许以后会改变吧，毕竟是朝外的校区。
2、如果从房产角度讲，那更应该是首选华贸城，升值在之前这些年远超北京大盘。而安慧北里这种老小区就是跟随大盘涨跌，走不出独立行情了。当然这也主要是板块的差距，新北苑所有的小区，除了公寓和别墅，全都大幅超过平均值。
像这华贸城的Loft就挺特殊的，按常理来说，北京大部分Loft的升值都不太好。但这里打破了惯例，至少到现在还没落后。2010年3月份开的盘，24000，和北京均价基本同步。但现在北京大盘6万多，这里10万了，超的太多了。现在看新北苑，周边还没有其他新区板块能抢走份额，那这种强势地位大概率还会延续。
3、总之吧，如果从学校来说，在我看来两边差不太多。从房子投资角度说，大概率还是新北苑占优。不过这Loft我还是不太踏实，看自己吧，如果是我不会长期持有。再一个就是近期已经涨了不少了，看看有没有合适的房源吧。
仅供参考。
五、
Q:
章哥咨询您一下，先和您描述下我们的家庭及房产情况：我们在西六环外有四套拆迁回迁房，都在区中心附近同一个小区内，我父母住一套大户型，另外三套出租（房本均未下来，房租都给父母）；在西四环还有一套城中村平房，在出租（无房本，只有当时玉渊潭乡给的一张类似地契的纸，房租都给父母）。西三环车道沟附近有一套80年建的小三居，80平出租中，房租给爱人父母）；爱人父母住在翠城馨园小区的一套88平南北全明两居。
自己和爱人为了上班方便10年前在朝阳区武圣路附近全款买了一套90年小两居，65平，现我俩自住。另外6、7年前在通州限购前我们在武夷花园买了一套两居（85平西北向，作为投资，现在也在出租，房租我和爱人用于偿还购买翠城馨园的贷款）。因为我和爱人都是独生子女，已婚十多年，谈恋爱的时候就确定好做丁克族，几位老人也都接受同意。所以现在只需考虑照顾四位老人，除了翠城馨园房子每月小几千的月供和每年交付我们为自己购置的小几万的商业保险（大病和养老）之外，就没有其他太大的负担及额外的负债。
问题一：卖房改善家人生活水平。
老人岁数大了又特别喜欢开车，所以我想给老人换辆喜欢的车（50w左右），如果想提高家人的生活质量，有2个想法：
1、卖一套房子，考虑几个回迁房没房本，通州和翠城馨园的房可能日后我爱人的父母和我们会居住，车道沟房子还有我爱人父母的户口，假如卖了还要找地方落户，所以现在也只有武圣路的这套房子可以卖（现有行情预计能卖320-350w左右），这样马上可以给父母换车，其余钱可以做理财收益进一步改善我和爱人的生活状况；
2、如果不卖武圣路房，把这个房子当作抵御通货膨胀的理财产品长期持有，考虑到我们上班和日常生活的需要，我和我爱人搬到翠城馨园居住，爱人父母搬到武夷花园小区养老，然后把武圣路房子出租（装修不错，品牌家电家具，结合地段，租金能有6-7千左右。但这样，手里不会有太多可支配的资金，短期5-7年内无法给老人换车，不知道您这方面有什么更好建议。
问题二：未来西四环城中村平房是否会拆迁腾退？
西四环田村半壁店的城中村很久前就说要拆迁，但是从我小学到现在都是雷声大雨点小，随着这几年市里的老旧平房不再有拆迁回迁政策这一说，是不是以后也只能是现金补偿了，毕竟如果这里可以腾退给现金补偿的话，其实也就不存在第一个问题了。不知道您清不清楚这个地方未来还会不会拆迁腾退？
问题三：现有房产资源整合的建议
我和爱人曾经的工作节奏都很快，今年刚刚换了工作，想放慢生活节奏，毕竟我们现在也都快40了，因为不要小孩，我们省了很多心，也可以有更多时间照顾和陪伴四位老人。
现在我们两个三个家庭如果不算在去年在北戴河买的一套近海度假自住商品房的话，在北京有9处房产，因为除了四位父母，未来也只有我和我爱人两人，房子看似数量多但质却不太高，而且不知道后期会不会开征房产税，在标准之外多一套房就要多交一份费用，所以我们这种整合现有房产资源的想法不知道对不对，如果章哥您是赞同的，那我们未来在整合资源的过程中有哪些关键点需要注意的！
A：
1、沃天，这也写的太长了，我看了两遍才差不多记住。
2、如果要卖的话就卖武圣的。塔楼的保值性一般都弱于板楼，如果不住的话留着的意义不大。而且这板块属于南城，近些年的升值性也不是太好，弱于北城和朝阳东部，甚至弱于丰台往西几个好的板块。
看看租金就能明白，常规来讲300多万的老公房能租到5000多是正常，这能租到6/7000说明收益率高，而且高了不少。那说明就是升值慢，所以导致租金高，二者很难兼顾。所以如果一定要套现一套，那首选这里。
武夷花园板块是通州很不错的，除了租金略低没别的毛病。而租金对于升值来讲无所谓，属于小钱了。翠成的房子也不算升值好的，但板块经适房的规模大，和回龙观什么的类似了，所以相对于武圣来讲留着更合适。
3、西四环平房，拆迁早晚的事儿呗。但具体的规划我不知道，一点儿都不懂。
如果拆迁，那对于宅基地肯定是两种方式，回迁和纯货币补偿。不能回迁的只有非商业开发的市区核心文保地段，二环外无论拆迁还是腾退，都是二选一。
但对于这种房不好说，估计是不是工棚性质的啊？那就得看村里的政策了，各不相同，只给钱和只给房的都有，不敢预测。
4、开征房产税也大概率是增量，新房新办法，老房老办法。但如果想整合，也尽量在房产税开征前完成，免得开征后再置换就肯定交税了。但这也不用多着急，十年内大概率是不会全面开征的，五年内是肯定不会的。
如果整合，武夷花园最好保留，翠成的两可，武圣的留着没什么意义。然后回迁房是最好都置换的，这种产品的最高成绩也就是跟随大盘。西六环外，就算是有地铁，如果没有能支撑板块的新兴产业基地的话，大概率也是落后于北京平均值。四套房，如果不自住，那建议换成一套或两套地段好品质高的，租金和升值大概率会比回迁房高。这得拿本儿以后了，甭着急。平房这就到时候看情况了，拆迁时再说吧。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！