产业园区在近几年慢慢里成为了市场的热点，越来越多的开发商开始进军产业园区的开发与建设，这其中有多方面的原因，其中最重要的是政府大力推动。

这几年，华润、招商蛇口、保利等标杆房企开始进入产业领域，产业赛道成为很多房企战略布局的又一个重要方向。但是产业地产对大部分开发商来说，还是一个陌生的领域。

就拿产品设计来说，在很多地产人看来，产业园区就是厂房设计，随便设计几栋厂房，然后修几条路，再种几棵行道树，事情就结束了。其实，厂房的设计与施工都相当专业的事情，越是简单的事情，要做出专业化，更需要耐心与专业度。

下面，我们来详细分析一下，什么是好的产业园区，如何做好产业园区的设计？

什么是好的产业园区？

湖南省政府提出建五好园区：五好”即规划定位好、创新平台好、产业项目好、体制机制好、发展形象好。这个标准是主要是从政府大产业政策以及区域经济方面来讲的。

国内做产业园区的龙头企业联东对产业园业有一个五好的定义：位置好，产品好，服务好，邻里好和口碑好——五好园区。五好园区包括了园区的交通、产品设计与施工、物业管理、平台搭建和品牌营造。综合以上的观点可以对好的园区的几个维度归纳如下：

1、交通与区位

园区的交通与区位主要是体现在两个方面：一个区域属性，二是大交通体系。

区域属性主要是区域的经济支撑和区域的产业环境，大配套设置。产业园区所有在区域的经济能力可以对产业园区进行有效的支撑。相关行业的企业的聚集有利于提升产业的整体竞争力，同时上下游企业的产业链的完善也有利于互通，从而提升产业园区的整体竞争力。

2、产品

产业园区的产品的两个突出的特点是：通用性与适用性，即产品既要适应于大多数业态的共同需求，又要适应于个别业态的个性化需求。

产品的维度主要是：1）功能合理，能够适应不同工业业态的基本需求，能够适应不同工业流程的空间需要，2）安全耐用，项目能够适应工业生产、产品研发以及日常办公的承载需求，结构合理，产品耐久。3)美观舒适，产品的立面及形体优美，具有非常好的美感，室外和室内空间舒适，体验感比较丰富。4）成本合理，合理的成本支出，可以保证项目的销售以及后期使用维护，提升产品的竞争力。

3、物业

园区的物业主要包括基础设施和增值服务。物业基础配套设施主要是吃饭、住宿、休闲、健身和培训等，基础配套设施的好坏将直接影响到产业园区的持续运营，同时也涉及到园区的发展以及员工稳定。增值服务包括金融，税收、技术、以及科技方面服务，主要是包括人才培训，技术支持，科技宣传等方面。

4、平台与品牌

园区平台与品牌既是开发商运营的基本要求，也是入驻企业后期持续经营的基础，两个方面相辅相成，互相影响。开发商负责将园区打造成一个具有多种资源融合，各个产业互补的产业平台，各厂家通过良好的经营，使园区充满活力。园区具有一定品牌效应，成为企业经营的一个良好名片。

产业园区应该如何设计？

产业园区的设计和运营是一个整体的，一个好的园区，既需要好的设计，同时也需要有好的运营，但是好的设计是运营的基础，只有通过不断的优化设计，使产品日臻完善，才能使园区后期运营有一个比较好的物理平台。相反，一个差的设计也会给后期园区运营带来极大的负作用，甚至使后期的运营无以为继。

一个产业园区设计把控主要从总图、交通、厂房平面和厂房立面几个方面去把控。

1、总图

产业园区的总图设计主要包括四个方面，厂房的层楼，层高，厂房的品类和总图的布置。

厂房层数

厂房的层数和产业园的产业相关。不同的产业对厂房的要求不一样。

多层厂房主要适用于较轻型的工业，在工艺上可以利用垂直工艺流程，或利用高楼层创造比较较合理的生产条件的工业。结合我国目前情况，较轻型的工业采用多层厂房是首要的先决条件。如纺织、服装、针织、制鞋、食品、印刷、光学、无线电、半导体以及轻型机械制造及各种轻工业等。

不少工业，为了满足生产工艺条件的特殊要求，往往设置多层厂房比单层厂房有利。如精密机械、精密仪表、无线电工业、半导体工业、光学工业等等，为保证精密度需设置温湿度稳定的空调车间、为保证产品质量需作高度洁净车间、或需其它特定条件的内部要求等。如空调车间采用单层厂房时，地面及屋面会大大增加冷负荷或热负荷条件，若改为多层厂房则可将有空调的车间放在中间层，可减少冷热负荷；又如要求高度洁净条件的车间，在多层厂房中放在较上层次容易得到保证，而设在单层厂房中则难以得到保证。

一般的厂房如果采用重工业的话，大部分只能上二层，三层只能当办公用，由于江苏的产业重工业比较多，对荷载要求比较高，一般采用的都是三层的厂房。如果采用轻工业，厂房上四层以上也没有什么问题。浙江的产业以轻工业为主，万洋在浙江的很多项目都做到了五层，甚至还有更高楼层的。主要还是与产业形式有关。

层高

决定层高有的两个方面的因素，一是当地政府的规划管理条例里对厂房容积率的要求。另外一个是相关产业对于层高的要求。

各地对于容积率规定对于层高的要求都不一样，下面以两个地方的规定举例说明(其他地方的可以参考当地的规定)：

按照