文 毕舸

房地产宏观调控持续，房企的日子越来越不好过了？据媒体不完全统计，今年以来，截至9月5日，共有274家房企发布破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

破产、裁员、降薪……围绕房企的各类新闻近期层出不穷，而涉及面不仅指向中小房企，还包括不少头部房企。从比例上看，中国房地产开发企业数量在10万家左右，9个月破产270多家，属于正常的优胜劣汰。但是，越来越多的房企迎来“苦日子”，却也是不争的事实。

房企迎来“苦日子”，当然与近年来我国对于房地产的宏观调控密切相关。以往的房企发展模式主要依赖于高杠杆融资，获得大量资金用于高价拿地，然后再通过高价售楼获利。

由于之前房价持续上涨带来的市场预期，往往会出现某个楼盘一经推出就抢购一空的局面，不愁卖的房企能够快速回笼资金，用于偿还融资及继续扩张拿地，从而构成了相应的利益循环链条。

然而，宏观调控首先从需求侧入手，通过房贷管理，剔除以投资乃至投机为主的购房群体，这使得房企在快速售楼这一环节遇阻。前两年，部分城市楼盘去化率下降，使得对应房企资金回笼难度加大。

与此同时，有关部门对房企融资也进行了相应约束。去年8月20日，央行、住建部明确了重点房企资金监测和融资管理规则，即“三道红线”新政，自当年9月1日起试点施行。这被视为在房地产“长效机制”下，对房企有息债务规模进行精细化管控。

所谓“三道红线”，主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据踩线条数，监管部门将房企分成四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。

“三道红线”新政的出台，进一步收紧了房企融资渠道，尤其是那些以往不惜代价高息融资的房企，因触及资产负债率、净负债率、现金短债比等红线，面临融资“资质”降低的后果，使得其融资难现象加剧。

有关部门还从金融机构入手，要求审慎发放开发贷款，同时对银行等信贷资金加强监测，防止不合规资金流入房市。

一系列监控举措也显现出明显效果。数据显示，今年7月房地产企业融资总额为2075.5亿元，同比下降10.7%。单月融资规模同比增速连续5个月下降。而今年前7个月，房地产企业共融资13168亿元，同比减少8.54%。

尤其令房企感到“寒意”的是，中央关于房地产调控的力度不减反增。数据显示，今年以来，全国房地产市场累计调控超过320次，其中，中央各部门的调控政策超过40次。包括加强房地产金融审慎管理，建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制，建立人、房、地、钱的联动机制。可以看出，全覆盖、更严格的房地产调控正成为房企头上的达摩克利斯之剑。

在此大背景下，房企一方面在销售端无法再主导定价权，另一方面在拿地、贷款等供应端多方受限，以往所采取的快进快出经营模式难以为继。尤其是那些之前盲目追求扩张速度和规模，甚至无视自身实际承受力，大肆举债的房企，更会为激进式扩张而持续买单，这也是今年以来部分房企倒闭的根本原因。

依托于房价陀螺式上升，房企收获了20年的狂奔红利，由此形成的粗放式发展模式积弊多多，尤其是粗放式发展还造成大量房屋粗制滥造，让购房者花高价买了有质量问题的房子，如今这种发展模式走到了尽头。

随着宏观调控的不放松以及进一步收紧，房企看似迎来“苦日子”，但对于房地产行业重新适应新时代下居住需求的改变，建立更能兼顾价格、质量、服务的长效发展路径是有利的。

可以预料的是，未来房企将更注重资金成本管理，减少高杠杆融资冲动，建立日常资金支出防火墙，避免资金链断裂风险。房企还必须在价格层面不再追求高房价策略，而要以更贴近刚需一族购买力的标准向市场贴近，如此才能符合有关部门行政指导价标准及购房者所需。

房企还必须注重质量体系建设，真正在原料、施工、验收等各个环节把好关，避免消费者用脚投票。

房企如果要保证生存及发展，也要在商品房之外关注保障房领域。8月31日，住建部部长王蒙徽在国新办新闻发布会上再次宣布，要努力实现“全体人民住有所居”，未来保障房比例持续上升是必然趋势，房企参与保障房建设，同样也可获得新业务及新资金回流渠道。

转换思路、创新发展模式，走精益化管理之路，让购房者买到更好的适价房子，房企就能把“苦日子”变成甜日子。