房子是用来住的，不是用来炒的

在上一篇文章中我们讨论了共同富裕，着重聊得了共同富裕的意义。本篇继续，聊一些更具体的内容。要实现共同富裕，要缩减贫富分化，就要先研究贫富是如何分化的。

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财富如何分化

我认为，个人的财富主要有两大来源，分别是资产性收入和劳务收益。所谓劳务收入，指的是我们付出劳动所赚取的回报，简单理解就是我们的工资奖金年终奖。劳务收入一般伴随着清晰明确的现金流，它是一种流量收入。资产净收入则指的是存量财富的增值所带来的收入，主要包括买房之后的房价上涨收益，把房产对外放租的租金收益，投资股票债券基金等金融产品的收益等等。在这里也请读者思考一个问题，劳务收入和资产性收入，哪一种更加重要呢？我的答案是，毫无疑问，资产性收入更加重要。

对于国内的福布斯上榜富豪来说，他们的身份一般是民企创业者，其财富的主要形式是民营企业股权。随着他们创业的成功，企业登录股票市场，股价不断走高，他们个人的财富也就随之而水涨船高。例如马云，在阿里巴巴上市之后，一度成为中国首富。但近期随着互联网行业的反垄断不断推进，阿里的股价已经从高点跌落超过40%，马云的个人财富也就随之缩水。从这个角度讲，互联网行业的反垄断虽然没有增加我们个人的财富，但有效减少了马首富的身价，从而缩小的贫富差距，推进了共同富裕。

靠着企业股权能发财的人，毕竟只属于极少数。对于绝大多数的普通人来说，资产的主要形式是住房。对于绝大多数的城市人而言，他的家庭富裕与否就取决于一件事，他是哪一年买的房子。买房的时间越早，买房的数量越多，他的家庭就越富有。一直没买房的家庭，则相对贫穷。

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房住不炒

买房是当下中国人最大的谜题。一方面，我们喊着房买房难，房价贵。另一方面，中国家庭部门的住房自己自足率超过了90%，在全世界名列前茅。

从总量上来看，中国的城市住房大体上是够用的。数据显示，中国城镇的人均住宅建筑面积已经超过35平方米（不同统计口径结果略有差别）。这就意味着一个在城市里生活的三口之家，大约可以拥有超过100平方米的建筑面积。从总量意义上讲，住宅大体上是够用的。

问题则在于结构。当下的情况是，少数投顾富人拥有了大量住宅，而相对贫困的家庭以及大城市里新进入的年轻人，想买房则难上加难。就以我国北上广深四大一线城市为例，目前的情况大约就是没房的人租房住，以租金的形式养活着有房的人。这种有房者与无房者之间的剥削关系，构成了城市里最大的民生难题，成为了阻碍共同富裕的重要瓶颈。

我认为，倘若我国真的要大力推进共同富裕，住房领域的矛盾是必须要解决的。当下城市生活中的三座大山分别是教育，医疗和住房。我个人认为，跟住房比起来，教育和医疗的困难都算不上什么困难，他们的花费根本就不是同一个数量级。

近期媒体已经开始吹风，讨论推出房产税的可能性。就看接下来政策如何落地了吧。在这里，给持有多处住宅的伙伴们提个醒，不要低估我国推进改革的决心。

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改革与风险

在这场针对房地产全行业的改革中，首当其冲的就是地产公司。接下来的篇幅中，我们简单聊聊针对地产公司的改革措施，以及可能引发的风险。

简单来说，地产公司的利润大约有两部分来源，一是建房子，二是囤地。对地产公司来说，最直接的策略是把房子建好并卖出去，从中赚取利润，这个利润应当被看作是地产公司付出努力之后所赚取的辛苦钱，很像普通老百姓每天上班赚回的工资。另一种策略是买入并囤积大量的土地，故意拖缓开发的进程，坐等土地升值。等到地价高涨之后再建设并卖出房子，以赚取更高的利润。这个策略有点像我们普通老百姓炒房，相似性在于什么都不用干，坐等升值，区别在于咱们是囤房子，地产公司是囤地。采取囤地策略最成功的就是香港的地产商。以李嘉诚为代表的港资地产商，是香港著名的大地主。在他们坚持囤地多年之后，香港的住宅数量严重不足，所以房价地价连年上涨，老百姓的日子越过越苦，开发商则越来越有钱。

倘若真要解决房住不炒的问题，打击开发商囤地和打击个人同房，二者是同样的重要。目前的主要措施是，通过金融手段限制房地产公司从银行获取信贷支持。房地产公司如果坚持囤地不卖，就会失去银行信贷的支持。毫无疑问，新的政策措施是有效的，但新的难点在于，如何解决存量问题，以避免发生系统性风险。

恒大地产在过去的若干年中，一直坚持高负债的运营方式，在全国多个城市都囤积了大量的土地。如今恰逢金融体系的改革，直接导致这家房地产商的现金流岌岌可危。这公司的股票走势直接表现出资本市场的悲观情绪，股价和去年7月份的高点相比，已经跌去了85%。时至今日，恒大的总负债大约有1.6万亿，其中大约有一半是欠银行的，另一半是欠供货商的。如此大规模的债务，一旦出现了无序违约，后果是不堪设想的。我们有理由相信，关于恒大的债务处理，将会成为此次改革的一个标杆。我们接下来可以静观其变，看监管层如何帮助恒大完成重组，盘活其存量资产，化解其债务危机。

关于房地产业的未来，万科的郁亮就曾经说过一句话，他说房地产行业的出路只有一条，那就是踏踏实实的向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。他没有说出的下半句是，“而不能像炒股票的人一样，通过对土地做买入并持有来换取利润。”这就是改革的目的和动机。国证地产指数从去年7月份的高点算起，到现在已经跌去了37%，可谓凄惨。但我对地产板块的未来并不悲观。等到改革成功推进，地产行业也必有重生的一天。

再等等吧，别忙着抄底。