（成也地段，败也地段）

它是增城中新板块，唯一一个真正意义上的地铁上盖，楼盘门口，三个地铁出入口，别人喝着粥，它直接拿着三条鸡腿在那啃，太拉仇恨了！

这个盘，就是奥园中新城市天地。

要说这个盘怎么样，我的评价是：成也地段，败也地段。

怎么说，我们一起来盘一盘它！

01先说优点

这个盘最大的亮点就是地铁，我们说增城买房，地铁是底线，有多重要呢，这么说吧，就像你吃刺生，必须要有芥末，就像你讨老婆，必须要是个女的。

一样！

然后它有商业。至于为什么把商业也当作一个优点，你去下现场就知道了，以该盘为圆心，步行范围内，基本没有像样的商场。

销售会输出，项目自带20万方商业，但需要注意的是，这个20万方，是含了写字楼在内的，实际商场面积没有这么大，可能跟隔壁侨建御溪谷的商业，差不多吧，也就个几万方。

不过奇怪的是，侨建御溪谷的商业，自2017年正式对外招商，四五年了，大部分商铺还是空置状态，要知道，马路对面可还有个职业院校。

这说明，该板块的人气还不够旺，撑不起大型商业，究其原因，还是在于，虽有地铁，但该板块楼盘分布零散，且多为新盘，入住率不高。

你看侨建御溪谷，那么大一个盘，晚上去看看，亮灯的没几家。

现在就看奥园，有没有本事，把这一片的商业给搞起来了。

还有，隔壁中新村的旧改，也算个利好。该条村的旧改，2019年9月，被保利拿下，大品牌开发商，让旧改的确定性会显得更高一些。据销售讲，这里未来将被打造成镇中心，这个还是有可能的，因为这里有地铁，然后离中新镇政府直线距离，也只有约1公里，我们知道，一般政府在哪，中心就在哪儿。

另外，它离知识城近。虽然我个人并不认为这是个多大的优点，但显然，开发商将其作为了主要卖点。该盘对外宣传，最显眼的几个字便是“知识城南TOD综合体”。

而且，搁以前，中新这个板块，在增城是没啥存在感的，但这几年，随着知识城的大红大紫，也带火了中新镇，有数据就显示，中新今年上半年的成交量，已经达到了去年全年的70%。

好吧，明明一个增城的盘，却打着知识城的旗号，现在黄埔这个当红炸子鸡，真是连脚丫子，都有人抱着舔啊。

要我说呢，知识城自己还有那么多坑要填，其影响力，还远没强大到，能辐射周边的程度。

因此，所谓的“知识城南”，听一听就好了。

讲到这里，再顺嘴提下，TOD这个概念，现在也快被玩烂了，凯达尔这种说自己是TOD还能忍，你这个体量，在万达广场里面，也只能算个弟弟，就别说自己TOD了，不是所有地铁盘，都能叫TOD的。

最后就是价格了，受限价影响，不论楼层朝向，统一22000，不过是毛坯交楼，还需捆绑车位，参考一公里左右的御溪世家，2.5万左右。奥园的这个价格，性价比还是不错的，如果选到好楼层、好朝向，会更好一些。

限价下，开发商为了利润和回笼资金，也是各出奇招啊，又是毛坯又是捆绑车位，到头来，还是苦了刚需购房者。

02再说缺点

我前面说，这个盘成也地段、败也地段。

是因为，城市中心地块，由于土地的稀缺及商住属性，往往只能做这种高容积率的城市综合体，居住业态一般是建公寓，这个盘还能有三栋住宅，已经是网开一面了。

所以，它就必然会存在如下问题：

1、产品本身比较一般，住宅只有三栋，无小区花园，两梯7户，容积率高，居住体验差。

2、没学校，体量太小了，没地儿建学校，只能蹭周边。不过中新村旧改，规划有10所公立学校，随着旧改的推进，这个缺点或许在未来的某一天，会变成优点。

3、噪音会比较大，楼盘就杵在主干道交叉的十字路口，要命的是，路上还跑着很多大货车，噪音影响几乎是无法避免的。

4、三栋住宅前后，各有两栋高楼，视野受限，选筹的时候需要注意这个问题。

03尾声

总之啊，奥园中新城市天地，无论说它缺点怎么样，这个盘靠着地段和限价后的价格，在那一片相对还是能打的，卖的不会差。

适合黄埔、天河等，搭21号线通勤便利的刚需入手。

但是呢，鱼和熊掌不可兼得，这世间事，总是充满着各种遗憾，要坐拥这个地段，你就得忍受居住体验上的不足。

所以啊，打算买这里的朋友，找个时间再去看一遍大话西游，估计就更能深刻体会到，片尾，至尊宝抱着逝去紫霞仙子的那种痛苦了。