出品一笔封禅

作者@何鲸洛

从郑爽、吴亦凡到张哲瀚。

娱乐圈“整风”运动愈演愈烈。

从阿里巴巴、美团、滴滴到腾讯。

互联网企业频频出现各种大大小小的问题。

教培行业刚刚遭遇当头棒喝。

房地产似乎也没有被遗忘。

8月17日。

国家企业信用信息公示系统（广东）显示：

恒大地产集团进行了相关工商登记变更，董事长由许家印变更为赵长龙，总经理、法人也从柯鹏变为赵长龙，柯鹏仍任地产集团总裁。

虽然相关人士表明：

此举是借壳深深房A回A股终止后的正常变动，未涉及具体管理架构、股权的变化。

许家印仍为恒大地产实际控制人。

但是同一天。

年薪超2亿恒大总裁夏海钧减持恒大物业和恒大汽车套现过亿港元。

当天晚上。

港股上市公司盛京银行发布公告披露：

沈阳市国资委两家附属企业拟受让恒大集团南昌有限公司持有的约1.67亿股内资股股份，转让价格为6元人民币/股。

以此计算。

恒大此次将套现超过10亿元。

恒大的危机有多大？▽

近十来年房企活得有多滋润。

这两年房企活得就有多惊心。

半年里203家房企申请破产，开发商12万亿欠款债台高筑、购房者32万亿借贷金额触目惊心。

而这其中。

国内房地产行业的龙头；

负债近2万亿的恒大自然会被过度关注。

当然。

这个数据或许有点危言耸听。

去年4月。

恒大曾定下三年内将万亿负债降低至4000亿以下的小目标。

但是8月。

恒大就已经玩脱了资金链断裂恳求省政府予以关注协调“重组”。

2021年7月。

广发银行宜兴支行近日向法院提起“诉前财产保全”申请，要求冻结恒大1.32亿元财产。

随后一则法院裁定书。

让恒大系的四家上市公司的总市值两天蒸发了超过1000亿。

@何处击

一石激起千层浪。

7月26日。

国际信誉评级机构标普宣布：

下调中国恒大、恒大地产和天际控股三家恒大系公司评级至负面。

穆迪也将中国恒大评级下调至B2。

7月27日。

中诚信国际跟随标普将中国恒大的评级展望调整至负面。

虽然恒大对此深表遗憾和不理解。

但恒大高杠杆时代留下的高负债率却是不可否认的事实。

广发银行这一通“逼债”。

更是有可能引起市场的链式反应。

再加上恒大尾大不掉又碰上了国内房地产的“三道红线”：预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

早在去年。

恒大的有息负债8000多亿，就已经是净资产的1.5倍之多。

其融资成本已经高达10%，远超TOP50房企的平均值6%。

考虑到当下的大环境。

万科、融创和保利量价齐跌。

房企已经自身难保。

目光再放远一点：

1.7亿90后结婚率才10%左右；

00后又比90后少了4700w；

该买房的人大多都已经买了；

年轻人对房子这种超长周期的重资产的需求只会越来越低。

恒大的最大的危机便是在这里。

当房子不再是必需品。

这些房企自然首当其冲。

许家印卸任董事长之所以闹得沸沸扬扬？

很大程度上便是普罗大众对于这些房企躺着赚钱的“反噬”。

恒大造车梦醒时分？▽

作为一家有着几千亿资产的公司。

因为1.32亿债务就搞得灰头土脸。

未免有些讽刺。

但讽刺之余。

该还的钱还是要还的。

8月10日。

中国恒大、恒大汽车、恒大物业同时发出公告：

确认恒大集团正在接触潜在独立第三方投资者，探讨出售恒大汽车及恒大物业的部分权益。

@21世纪商业评论

消息一出。

又为恒大造车蒙上了一层阴影。

2019年1月。

恒大通过收购汽车公司NEVS 51%的股权获得生产资质。

与此同时。

恒大获得了中国汽车技术研究中心与日本电池巨头ENAX共同创立的动力电池企业——卡耐新能源58%的股权。

3月。

恒大斥资5亿元，获得了荷兰e-Traction公司——国际领先的商用车轮毂电机及电动汽车传动系统研发生产企业，70%的股份。

5月。

恒大全资收购了英国Protean公司——全球唯一可实现量产的乘用车轮毂电机企业。

7月。

恒大与德国汽车动力工程巨头hofer动力总成集团，以67:33的股比，合资成立了恒大德国hofer动力科技公司，开发三合一——电机+减速器+电机控制器——动力总成核心技术。

8月。

恒大新能源汽车品牌“恒驰”横空出世。

9月。

恒大获得了德国BENTELER集团、德国FEV集团的新能源汽车3.0底盘架构知识产权。

11月。

在恒大汽车“发车”峰会上。

许家印在谈到恒大新能源汽车策略时，提到了“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”。

即能买的核心技术、能买的企业都买来；不能买、买不过来的，则与它们全方面合作；同时在汽车工程技术领域、造型设计领域、零部件供应链领域建立强大的朋友圈，与头部企业签订战略合作协议。

2020年3月。

恒大与科尼赛克合资公司的首款车——顶级新能源超跑Gemera开局即王炸，吸引了不少人的目光。

5月。

恒大年产50万台新能源汽车电驱动系统项目在浙江湖州开工建设，包括三合一动力系统研发中心、电机与自动驾驶技术研发中心、电机与电池集成研发中心等。

6月。

恒大完成了对NEVS的100%控股。

8月。

恒大正式发布了恒驰首期6款车，完成了从A级到D级，涵盖轿车、轿跑、SUV、MPV和跨界车市场的全覆盖。

9月。

恒大健康产业集团有限公正式更改为中国恒大新能源汽车集团有限公司。

11月。

恒大汽车发布恒驰车标。

2021年2月。

恒大汽车发布了中型纯电轿车恒驰7、中大型纯电轿跑车恒驰8和中型纯电SUV恒驰9等3款新车。

至此。

恒大汽车的车型增加至9款。

3月。

恒大汽车宣布将与腾讯以60:40的股比成立合资公司，共同开发车载智能操作系统。

这样一来。

短短两年多的时间。

恒大砸出近500亿就通过买买买解决了生产资质、生产能力、三电核心技术、以及动力电池等问题，走过了绝大多数车企需要5年、10年才能走完的路。

只是目前。

恒大汽车显然难堪大任。

有意思的是：

至今一辆汽车都没卖出去的恒大，市值已经超过了宝马。

回到眼下。

好不容易整齐活的恒大造车还没焐热，还没实现量产，就要卖了。

那你折腾个什么劲呢？

当然。

许家印“下了楼”，哪有那么容易“下车”？

恒大明修栈道暗度陈仓？▽

照目前的趋势。

随着房地产管控越来越严。

以及相关政策比如房地产税等政策陆续出台。

房地产行业虽然现在很难调头。

但重重迹象表明：

房地产的高增长、高杠杆、重量不重质的时代已经过去了。

虽然目前的高房价或许还会持续很长一段时间。

因为房地产已经成了国内最大的资金蓄水池。

牵一发而动全身。

曾一度作为保值投资的那一群购房者也不绝对愿看见房价跌跌不休。

但是。

房价很显然也不可能永远涨下去。

随着人口出生率一年比一年少；

随着全球化推进，民众对房子的依赖减少；

随着房子的饱和度、空置率，以及经济低迷，全球范围内不稳定等原因；

宏观角度上压制房价已经势在必行。

这应该也是万科王健林感慨人艰不拆、SOHO潘石屹想要全身而退，以及恒大许家印押注恒大造车的缘故。

只是不曾想：

房地产的大环境变化得太快。

甚至来不及等恒大汽车瓜熟蒂落，恒大就不得不出售自己还算优质的资产——恒大汽车和恒大物业。

一方面是因为许家印知道造车烧钱，但没想到这么烧钱，不过好歹恒大画了一块不错的“饼”；

另一方面则是因为许家印没想到恒大地产会这么脆弱，一点的风吹草动就闹得人心惶惶；

还有就是恒大准备用恒大汽车这块蛋糕拉一个“强援”。

不说实现产业转型。

但至少可以改变恒大的价值生态。

最后。

我们再聊几句。

从恒大的身上我们能够看到那些地产巨头恐慌和无奈。

房子不好卖；

物业难出手；

转型搞科技又很难成功转身。

尤其是造车这种看起来光鲜但一样烧钱的领域。

恒大的自救之路才刚刚开始。

但它却必须“大象转身”。

毕竟。

房地产这种“避孕药”的游戏真的玩不下去了。

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