京城包租公，15年房产买家，爱叨叨，有干货，被粉丝称为“相见恨晚的买房导师”，已为5000+人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，只有自身实力过硬，才能把问题说通透。我的实战经验会转化为对你有用的指导。

后台精选问答如下：

01

提问：包帅，您好，北京户口置换需求，家住朝阳北路八里庄北里小区，想以小换大，提升自住幸福度。售出的是60平左右的小两居，80年代的低板，南北通透，步梯二层，已挂在中介。看了石佛营这一带，觉得中水金海的布局还可以，目前只剩114平的大两居，更想要130平大三居。小区邻近的高铁朝阳站已经建成，以后在姚家园路铁道桥西南侧的位置趋势会如何？是否宜居，好出手？是否有升职预期？

回答：八里庄北里小区，属于老旧公房社区，以小一居、小两居为主。由45栋楼组成，共5567户，楼栋基本环绕着公园1872分散开来。物业也不是一家，小区环境一般。有时会把1号楼称为八里庄北里小区，但其实小区很大，配套和环境有细微差别。虽然这几年能明显看出老旧小区改造的成果，居住体验有一定提升，但能置换还是建议尽早换。

中水金海小区，2005年建成，由2栋楼组成，共192户，11243平方米，物业是单位自持的。两栋楼是高层，不怎么遮挡阳光，小区环境会更好一些。小区门口就是七彩商业市场，但是里面的业态真对不住这个名字，倒很适合包租公们去买东西。114平的纯南两居，客厅与餐厅一体，很方正宽敞，客厅、两个卧室都有阳光，小书房也可以做个卧室。从型户来看没什么浪费的面积，若买个高层的视野也会很开阔。

中水金海的硬伤就是周边配套，被姚家园路和铁路夹在一角，从中介反馈来看，近期火热的市场下，带看依然很少，没真实交易量。你自己好好想下原因。

02

提问： 帅气的包租公，我是置换需求，自己做了功课，但还需要您的指点。首房首贷，满足全家老小的生活需求，有一定保职属性，总预算1700万。

看的盘是：1．福熙大道，高层板，单价8.5。小区内也有很多小型户，档次并没分开，担心对未来升职有影响？ 2. 您多次提到的望京板块，其中的融科橄榄城、保利公园很喜欢，可以买个合适的型户。小区价偏高，公共交通不够方便，觉得还是不够好。

买房问题是：1. 需要您来把关，怎么买可以满足自住，同时兼顾投资。从交通、配套、小区几个角度，这几个小区如何选？ 2. 还有没有其他品质好的小区推荐，比如朝阳公园怎么样？为防止买到又好又贵的房子，还请您分析一下。

回答：新北苑和望京，都是可以兼顾自住+学区的版块。并且这两个板块是有一定联动效应的。

北苑以地铁13号为界，分为新、老北苑。老北苑的房子大部分是2010年以前建成，单价6万左右，性价比较新北苑好些；新北苑是在2010年之后发展起来，楼龄新、单价高，一般是1000万以上的毫宅。其中福熙大道陆续还些真实房子放出，2021年来看，涨幅基本在15百分点。小型户有，但只有几十套，并不会因此影响小区的品质。

望京板块已经介绍过很多次，其中的保利公园诚意卖家很少，不要被表面信息所蒙蔽，要真实现场踩盘。而融科橄榄城还有可能找到合适的房子。这样的产品，距离地铁近也不一定加分，不用纠结公共交通的问题。

从你综合情况来看，在朝阳公园板块，可以看看观湖国际。未来房产分化明显，好的东西买得人多。