城市更新量化拆建指标

将影响投资模式

国家对于房地产行业整体上可谓严防死守，前边刚分析，集中供地导致部分房企拿地压力加大，土地出让金划转税务部门征收导致一二级联动失效。调控政策的密集出台，促使房企纷纷另辟新径，寻找新的项目获取方式。

由于城市更新项目具有土地使用权及房屋产权在特定权力人手上的特点，项目获取注重与土地使用权所属当事人的沟通，而非公开竞拍。相比较集中供地而言，项目的获取难度较小，项目的建设内容，除了住房开发以外，还包含城市功能的提升和基础设施的升级改造，建设内容丰富，具有潜在的获利机会。因此，吸引大型房企、主要基建公司纷纷转战“城市更新”项目，以便获得新的投资机会。近段时间以来，广东、上海、江苏等地城市更新投资新闻热点事件不断。

然而，就在房企积极与各地就“城市更新”商谈正酣之际，8月10日住建部却以“防止大拆大建”为主题，发布了“预防城市更新过度房地产化”的一则征求意见稿，给还未上车的房企带来一丝凉意。

征求意见稿中，除了一些原则上的要求以外，更值得关注的是，对城市更新项目中原有面积拆除、新增建设面积、就地安置率等进行量化指标设置。这些指标的设置未来将直接影响城市更新项目的投资与产出的关系，也决定着一个城市更新项目能否能够盈利，从而影响房企对介入城市更新项目投资的积极性。

征求意见稿中，关于量化指标的主要包含如下几点：

1、拆除面积不得高于现状面积的20%；

2、新增面积，不得大于拆除面积的2倍。

3、不突破原有老城区的建筑密度和强度，不增加资源环境的承载压力。

这三条量化指标，直接决定了一个项目新增的建筑面积。而增加的建筑面积基本上决定了一个项目的收入来源（暂未考虑长期经营性收入）。多数城市更新项目的投资逻辑，主要是通过扩大新增建筑面积，通过销售变现的方式，用来弥补项目的前期投入，以及获得投资收益。

而8月10日的征求意见稿中，对于城市更新项目中需要建设的内容也做了方向性的概括，这些内容决定了城市更新的支出成本。建设内容主要包括片区功能提升、公共配套设施、不低于50%的原地住户安置率，以及配建租赁住房等。

由于此指导意见，是由国家住建部发文，具有全国的普遍适用性。因此，综合来看，可能在接下来所有地区的城市更新项目中，需要警惕和关注的是，城市更新项目中真正可以上市销售的建筑面积和建筑产品将被大幅度的挤压。此前，在很多地区的城市更新项目中通过提高容积率至6.0甚至10.0以增加可售面积来平衡综合投资的方式，或将变得艰难。

征求意见稿中，提出鼓励城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，以长期运营收入平衡改造投入，为未来整个城市更新的投资方式，定了基调，应引起各房企的注意和重点关注。

预计，该征求意见稿最快在年内将会落地实施。建议近期正在商谈的房企，要么加快项目推进，在该征求意见正式实施之前，促使项目落地。要么静待征求意见稿的落地，谨慎评估项目的投资方式与企业经营目标是否一致，再做出最后的投资判断。

通知全文如下：