文丨楼叔

房地产下行周期，行业严重承压，强强联合成为了越来越多房企的选择。

日前，有着“华南五虎”之称呼的雅居乐，宣布和砂之船集团战略合作。

砂之船集团的名字，有的人可能比较陌生，其实它就是国际大型连锁奥莱的运营商：

目前砂之船集团已开业运营13家大型超级奥莱，同时还有5家超级奥莱正在筹备开业中，其足迹遍布重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、厦门、苏州、福州、石家庄、上海、深圳等17个城市。

根据协议，双方已就雅居乐清水湾商业项目达成首次合作共识，将大举推进湾区20万方商业体落地，引入“超级奥莱+离岛免税”，目标是打造海南首个超大型文商旅商业综合体。

海南清水湾堪称是雅居乐的神作，但全岛限购之后，豪赌清水湾的雅居乐，业绩也受到严重拖累。

这次联手砂之船，继续挖潜清水湾，能否帮助雅居乐脱困海南？

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在海南建设全岛自贸区的背景下，“超级奥莱+离岛免税”，还是颇具想象力的，因为清水湾这个项目本身就极具看点。

2006年，雅居乐和海南陵水县签订清水湾片区的合作开发协议，此后几次拿地，并在2009年实现首次开盘，造就了当时市场上罕见的爆款。

来源：网络

公开数据显示，清水湾项目2009年开盘便大卖64亿，连续7年稳居海南楼市销售榜首，多次夺得全国单盘销售冠军。

清水湾项目能够一炮打响，并且成为雅居乐此后都再难复制的标杆，有两点值得一提。

其一，适逢海南国际旅游岛建设，有足够的人气支撑；其二，拿地价低，销售价高，毛利率更是接近惊人的60%。

在国内房地产快速发展的那几年，豪赌海南的雅居乐，凭借着大卖的清水湾项目，销售规模迅速增长。

而清水湾项目的业绩，也一度占到雅居乐的三分之一左右。

然而好景不长，2015年前后房地产市场低迷，清水湾项目也受到影响，销售价下滑。

来源：网络

更大的冲击则来自于2018年海南的全域限购政策，基本给外地炒房客关上了大门，而重仓海南的雅居乐首当其冲，业绩受到严重的拖累。

影响到底有多严重呢？

年报显示，2017年，雅居乐的毛利和净利润增速，分别为67.3%和122.3%；2018年分别下滑到19.3%、23.3%；2019年分别为25.6%；10.5%。

02

当年在海南大获成功以后，尝到甜头的雅居乐，希望复制清水湾项目的模式。

比如2017年，又在海南的陵水、金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇，拿了大量的土地。

在云南，雅居乐原乡、雅居乐西双林语等复制产品，也接连落地。

不过，文旅地产比较特殊，不仅考验房企开发能力，区域选择和运营同样相当重要，如果没有人气，产品再好都没用，所以异地复制起来并不容易。

事实上，不管是在海南还是云南，或者雅居乐的主场大湾区，清水湾项目这样的神作，几乎再也没有出现过了。

对雅居乐来说，在海南限购冲击、产品复制难的前提下，继续深挖清水湾项目的潜力，不失为一种正确的选择。

毕竟，清水湾的规模并不小。

而政策层面，自建设国际旅游岛之后，海南又迎来建设全岛自贸区的重大历史机遇，携手商业运营经验丰富的砂之船，可以继续分享文商旅的红利。

另一方面，在房地产存量时代，在规模扩张方面，继续大规模开疆拓土的空间并不多了，这体现在了雅居乐的销售增长乏力上。

来源：雅居乐年报

2018到2020年，雅居乐的地产销售额分别为1026.7亿元、1179.7亿元和1381.9亿元。

突破千亿大关之后，雅居乐三年增长不到400亿元，进入了明显的停滞期，排名也随之下滑。

因此，雅居乐联手砂之船，依托清水湾项目，打造海南首个超大型文商旅商业综合体，也是在存量时代，充分挖掘现有优势项目的增量红利，为业绩增长提供更多元化的支撑。

当然，这个大型的商业体项目，到底能为雅居乐释放多少红利，现在还有待观察。

03

相较于销售上的缓慢增长，经历过海南限购的冲击后，雅居乐的其他几项业绩指标，还是相当亮眼的。

以2020年为例，雅居乐有多项盈利指标增长超过30%以上：

营业额802亿元，同比增长33.2%；毛利241亿元，同比增长31.3% ；净利润122亿元，核心净利润为111亿元，分别同比增长32.7%和31.2%。

不过，盈利上的高光表现，却掩盖不了业绩上的隐忧。

尤其是在债务层面，雅居乐的债务总量不断攀升。2020年年中，雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为 72.79%，现金短债比为 0.79，踩中两道红线。

2020年全年，雅居乐的资产负债率为71.9%，随着现金短债比的调整过关，雅居乐终于从三道红线的橙档转为黄档。不过，这并不是没有代价的。

就在2020年年底，雅居乐将海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的项目股权打包卖给了平安，换来了70亿元的现金流。当然，项目还是由雅居乐操盘。

而为了降杠杆，雅居乐在近两年，也呈现出战略收缩的迹象。

据年报，2019年雅居乐通过多种方式，一共拿下了42个新项目，总土地金额472亿元。而2020年，雅居乐新增项目40个，拿地金额为357.01亿元。

销售增长，拿地却放缓，雅居乐显然嗅到了危险的信号，所以才及时调整，发力降杠杆。

不过相较于三道红线指标的下降，在冰山之下，雅居乐还面临着永续债问题，2020年就达到136.37亿元，堪称“永续债之王”。

这些债务可以掩盖负债率，却得以高额利息为代价，它也会吞噬雅居乐的利润空间。

规模增长乏力的雅居乐，又该如何破解这一难题？