北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，我目前手里四套房，每套都不大，为了规避将来的房产税，准备出售一套或两套，然后再用儿子或老人名字买一套房子。我的问题：

1、海淀航天桥的两居室（1996年的老公房）和昌平翡翠公园的洋房（2018年的新商品房）应该出售哪套？一套在三环地理位置好，但是小区太老，管理一般；一套新房，万科物业，但是位置偏，五环外了，所以始终盘算不好应该卖哪套。

2、房子出售后，加上手里的现金大概一千万出头，想用儿子资格或老人资格买套房子，儿子目前在国外读书，毕业前(三五年内）不打算回国。

买房的想法是既能自住兼顾保值增值，目前看了顺畅林溪和香江别墅，觉得适合退休后养老，保值增值性低。如果买既能自住又兼顾学区性质的房子(希望在海淀或西城)，这个价位可选择的有限。希望章哥指教。

3、另外，我这种情况，儿子二十多，自己还有几年退休了，手里预算有限(一千万左右)，再买房时，您有什么建议呢？

回答1：

1、房产税，真等实施还早着呢，这会儿就准备意义不大。

2、这问题都不太好回答。学区房的老公房和北七家别墅区的洋房，应该卖哪个？房子是用来住的，哪个不住卖哪个吧。

一般建议是在用不上学位的情况下没必要再保留学区房，租金低升值也不算高，还有政策风险。可郊区的租金一般也不高，像航天桥的老公房估计在900多，而翡翠公园估计也得800多起。

从保值升值讲，如果没有政策的打压，那航天桥的大概率还是跟随大盘，但2023年之后说不太好，或许因为京籍孩子减少而受点儿影响。翡翠公园更说不太好，周边的在这十多年都相对一般，输于大盘的比较多。只能说希望翡翠公园能破例吧，尽量别受板块和别墅的影响。

或者这么说吧，如果是我，那不留着翡翠公园了。比较北七家的规划太大，远景很好，但不知道什么时候能实现。从现在来看，或许比市区学区房的收益还低。

3、香江别墅和顺驰林溪，这就是纯自住用房了。既然知道别墅增值慢，那就看自己的选择了。就是这种特性，居住条件好，但投资性较弱。

像顺驰林溪，我有朋友住在这里，买的还是二手房，已经相对好多了。但这房价是坚持不懈的跑输大盘啊，一年又一年。当年他380万买的400平，还送2/300平的花园，住的确实很舒服。那会儿这笔钱能在望京能买两套大三居，现在也就换一套吧。

所以是否买别墅考虑好了，确定就是为了自住再买。

4、用不着学位就别非得买学区房了，不划算。当然预算高可以，2000万以上就肯定能买到各项兼顾的。否则只能买到普通学区房，居住的性价比较低，升值也并不高。这政策也一年年的进行打压，没必要冒这种险。

或者海淀看北五环外吧，清河西二旗等地，或者海淀田村，都没什么学区溢价。两边都不少品质好的小区，升值也好，尤其是北边的，远超学区房。橡树湾、上林溪、莱圳家园、新硅谷等等，找当地中介看吧。

5、总之这都看自己吧，自住用房，还是凭个人喜好决定。仅供参考。

提问2：

章哥，自住苹果蒙太奇公寓一套，目前市值应该是六七百，二套资格，目前看涨幅没有学区房大，但和富力城a区（一居室）、cbd总部公寓（一居室）等同价位房型相比，五六年间涨幅似乎差不多，可以说明是跟随双井板块了吗？

我和爱人工作分别在崇文门和西单，孩子五年后上学预计在崇文，公寓跑输，学区房也跑输，从职住、学住平衡来说如何选择资产更优配置呢？

回答2：

1、蒙太奇公寓，苹果北区，算不上跟上大盘。只不过没有50年商住公寓那样升值慢的明显，只是逐步的落后一些，否则也不会拉大到现在的差率。

北区最早的价格和富力城相比也就是差10%左右，经过2006-2007年的行情，到了奥运横盘期这里2万，富力城2.4万，价格差就拉大了点儿。之后再经过2009、2013、2016这几次行情，逐渐价格差拉大到现在的程度。每次也就是跑输3-5%吧，不明显，时间长了才看的清楚些。

2、职住、学住平衡，这我也说不好，还是先明确预算吧，是就以现有的置换吗？五年后上学也不用着急学区房呢，等2023年高峰期过了再准备或许更划算些，这不就相对平衡了吗。

3、或者也看看朝阳的学区房，买没有溢价的不就得了。不过双井附近也就是珠江帝景能和东城的相比，原来没什么溢价，现在涨出来不少，看是否合适吧。

4、总之这还是先说预算吧，如果就是拿现有公寓+二套贷款置换，那800多万也不太好买到保值好的学区房。也就是在帝景买个一居室，不算合适吧？总价多些还好办，先看预算吧。仅供参考。

提问3：

章哥，最近因为置业有些困惑。刚出了一套海淀的学区老破小，手里有现金650，定期存款300，明年才到期。目前有个大兴的一居室，市价240，出租。我们自己住在女方父母的房子里。想在北京再买套房，投资，保值。

想法一，还想在海淀买，二胎随缘，万一有了，两全其美。而且一家三口落户海淀听上去比大兴强。目前住在丰台，希望离得近一点，在五棵松，万寿路，羊坊店，公主坟，定慧寺附近。

想法二，不知道大兴一居是否有必要出，是房龄八年的两限房。但是婆家是外地的，有可能老人会来京居住，所以有点想保留。

想法三，女方父母名下有一套，还可以买一套。

想法四，朝阳区是不是更具性价比？

希望章哥指点迷津，给些意见，区域选择，楼盘选择，谢谢。

回答3：

1、我没看懂，你们的需求到底是什么啊？预算也没看明白，什么购房资格？想买房的时间是明年吗？

2、海淀的都是学区房，如果是多贷款，千万以上，那就买紫金长安。相对保值性更好，自住+学区也能实现。就算2023年高峰期之后，学区房价格有调整的可能，这种品质高的商品房也是受影响较小的。

3、大兴的不愿意出就留着呗。保障房就是自住为主，从投资讲排序靠后，一般最好的成绩就是跟上板块大盘。不可能超出，否则就失去价格的优势了。

4、用二套资格就贷不了什么款了，那在海淀基本只能买普通学区房。别的倒没什么，只是或许受政策和人口变动的影响较大。

5、朝阳看哪儿的房什么房了。要是几个头部学校的普通学区房的话，和海淀的没多大区别，除非是贷款多，千万以上的，能买到溢价低相对兼顾的。普通学区房的话溢价也不低了，同样面临一些风险。

纯投资房的话朝阳的选择余地大一些，看预算多少了，匹配不同的板块。

6、我不好给意见，这还是先明确购房时间、资格、预算和主要需求吧。感觉这就是刚有个想法，有一搭无一搭的，离真正买房还早着呢。这次行情已经大概到中场了，这种情况未必赶得上。如果明年再买的话那就到时候再说吧，指不定又什么价格了，准备早了意义不大。仅供参考。

提问4：

章哥您好，我首房首贷，打算花费首付不超过800万元买房，目的是自住。为了离单位近买新房，我看上了丽都悦府，是99年的烂尾楼改建的，打算精装交付。开发商是嘉裕，物业是华润。离4环大概500米，明年要开一个12号线，地铁口就在楼下，离我上班的三元桥只有一站地，交通比较便利，周围配套也固定了就是那些。

遗憾的是没有什么学区概念，周围太成熟了不会再有什么大变动来升值，房子还是塔楼，估计小区也没什么环境。周围二手房好小区的话是8.5万左右，在这里是8—10万元。8万元的是低楼层三居，10万的是高楼层1居。请问您觉得这个楼盘怎么样？或者是否有其他推荐？

回答4：

1、我觉得怎么样不重要，得看自己的需求了。这就是典型是纯自住用房，房子本来就是用来住的，房住不炒。

2、或者这么说吧，这种产品适合“新品控”，对二手货有本能抵触的。打个不恰当的比方，这就相当于一个40多岁的大龄剩女做了个整容，但甭管怎么着也算黄花儿大闺女，只要自己喜欢就行，怎么都是搭帮过日子。

或者说像一款2008年的老款奔驰，虽然外观配件发动机什么的已经过时了，但好歹算新车。重新做做内饰然后再来个全车贴膜，卖的比新款车便宜点儿，觉得合适那就买呗。

这种产品没别的毛病，就是老的快点儿，价格也掉的快点儿。一般的新房5年8年耗散完新房溢价，旧改项目两三年就差不多了，最多五年，跟周边同等二手房也就一个价格了。

3、所以这就看注重什么了，愿意为了“新”字买单就合适，满足心理需求。注重性价比保值什么的就不是太合适，毕竟产品设计和真正的新项目不一样了。

4、其他没什么推荐的，我对这几年的新房不熟，很少去看。尤其是纯自住用房，还是凭自己的喜好选择吧，我一般只能从投资角度分析。仅供参考而已。

提问5：

章哥你好，目前全部资金加起来420万，因为部委单位分的房，位置在朝阳大郊亭合生汇附近，单位小区也是新房，所以结婚没有着急再额外买房。最近，觉得未来稍微稳定了，考虑想要个宝宝。随之而来的，就是很多现实问题，双方父母外地，需要过来帮着带娃，需要住，孩子附近上学……目前房子有点小了。我们最近想把买房提到重要日程。一直看您的公众号，看您推荐的朝青，望京，丰台，比较多。

章哥，您百忙之中，还是想请教下：

1：我们用于半投资，5年内，不考虑住。

2：投资属性多一些，未来流通性比较好，起码能保值，当急需换房时候，方便出手。

3：我们名下没有房，夫妻双方北京户口。

4：想购买800—900万的房子。

章哥，您有推荐的小区吗，最近单位不算太忙，我和老公，一起逛逛。哈，我们只信您～所以才第一时间请教。

回答5：

1、合生汇附近，28号院？那就在附近先看吧，8/900在双井和望京都相对合适，在朝青丰台等板块有些偏高。也就是说如果是投资房，那一般以小两居为合适，租金高，流动性强。在价格略低的板块虽然买到的户型面积大，但租金收益略低，出手时挂盘期也长。

2、比如首城国际，能买到标准两居室，租售都方便。其他的还有A派公寓，合生国际，富力城，总部公寓等等，这些都是在双井板块升值较好的，至少是不落后于北京大盘走势。

如果不嫌远的话再看望京的，升值性大概率更好一些。首选望京东和北部，比如橄榄城和新航线、宝星国际等等，望京的较多，不用太推荐什么。只不过这里在这次行情中又是领涨板块，不少小区都涨了20%以上，看看是否能买到合适的吧。

3、如果说是确定以后会家庭自住，在考虑面积的情况下再看朝青等地，没必要去丰台了，那里更适合在西城工作的，买房还是在通勤范围内为好，反正收益都差不多，选方便的。

朝青四惠合适的也多，比如四惠的金地名京、东恒二期、爱这城等等。朝青更多，找当地中介看房就行。只是同样都涨了不少，热点板块，看房源情况吧。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！