文|吉姆的投资逻辑
导语
本周三晚上，我们将邀请到吉姆老师来做个股直播分享，原稿1万多字，干货慢慢。
老规矩，考虑到大家的阅读体验，我们萃取了投资逻辑中的精华部分呈现给大家！
地产至暗时刻，是不是投资上车的机会呢？想要了解更多分享，欢迎来听直播。
一、房地产行业现状
房地产行业是我们国家的支柱性行业，对经济有着重大影响，房地产对于我国经济的作用从下图可以看出。
“房住不炒” 定位写入了国家十四五规划，后期将注重防范房地产金融风险。
2021年政策性租赁住房或保障性租赁住房的供给将增加，下半年部分城市购房政策松绑的概率加大。
随着调控力度加大，居民观望情绪走强，房企去库存压力将加大，部分房企资金压力明显加大，国家可能第二次降准释放流动性。
预计2021年全国房地产开发企业土地购置面积和新开工面积将小幅下降，竣工面积将大幅上升，商品房销售面积将小幅上升，商品房均价上涨3-5%。
预计2021年房地产开发投资额增长8%左右。
在行业快速发展期，哪怕没有竞争力的小公司也能分得一杯羹，但是在房地产后开发时代，尤其这两年房地产行业流动性压力进一步加剧。
房企还需要面对史上最严厉调控，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击，要维持较高的ROE水平，房企只能凭借自己更好的产品、更合理的拿地成本、更低的融资水平、更快的周转率来保持。
二、保利地产核心竞争力分析
除了2017年，其余年份保利地产的营业收入几乎每年都有增长，2014年以前营业收入增速保持在30%以上，2014年以来增速有所下滑。2021年上半年保利营业收入899亿元，同比增长22%。营收规模保持较高的增速。
保利地产的净利润每年都有所增长，2016年和2020年同比增速仅有1.5%和6.6%，其余年份净利润增速都超过了15%，2008年以前净利润增速甚至超过80%。
2021年上半年保利实现归母净利润102.98亿元，同比增长1.7%。整体来看，保利上半年“增收不增利”，未来随着地王项目的进一步结算，利润将持续承压。
保利地产的ROE基本上在15%-23%之间。
保利地产的ROE在上市公司中处于偏高水平，销售净利率处于中等略偏高水平，周转率明显低于上市公司平均水平，而权益乘数高于上市公司平均水平比较多，表明保利地产在低周转的情况下主要靠高杠杆赚钱。
2020年保利地产毛利率32.56%，2021年上半年毛利率32.45%，高于万科，与金地差不多，而中国恒大仅24%，融创和碧桂园的毛利率更低。
目前投资地产股还需要重点关注企业的流动性风险，近期中国恒大、华夏幸福因为债务问题，股价出现了暴跌，我们需要从财务角度看下保利地产的现金流和偿债能力。
和其他上市房地产公司比，保利地产的净负债率比较低，2020年末公司净负债率56.55%，2021年上半年末净负债率58.73%，公司完全满足“三道红线”中绿档企业标准，保利地产上市后净负债率从未超过65%，显示公司管理较为稳健。
再分析下拿地情况：
2021年上半年保利新增项目84个，新增项目规划容积率面积达到1651万平方米，2021年上半年保利在集中供地城市拿地有所减少，重点22城的拿地建面约527万平米，同比下降21%。
上半年企业投资重点在三四线，三四线新增容积率面积同比增长了113.7%，使得保利2021年上半年的拿地均价同比下降了30%至5833元/平方米。
保利地产聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略。
产品结构方面，公司保持刚性及改善性需求的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在85%以上，且以144 平方米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。
2020年保利地产销售签约均价约为1.47万元/平方米，最近三年的销售单价相差不大，显示公司主流销售产品的定位非常稳定。
2021年上半年保利在38个核心城市的销售金额贡献达到77%，公司销售签约均价约为1.71万元/平方米，增长幅度较大，其中广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿。
就土储分布来看，37.7%位于珠三角区域，中西部区域占比为32.2%，环渤海19.3%，长三角相对较少，占比为10.4%。
除了住宅，保利地产的综合服务、不动产金融作为两翼业务，经过较长时间的发展，发展规模持续扩大，也成为了公司举足轻重的业务。
2020年，保利的物业实现营收80.37亿元，同比增长35%，2021上半年，保利物实现营收51.53亿元，同比增长43.1%。
保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米，在管面积达到4.28亿平方米，较年初分别增长9.7%和12.6%，规模扩张稳定增长。
从营收构成上看，2020年公司保利物业三大业务——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务营收占比分别为61.6%、16.7%、21.8%。
保利商业行业影响力不断提升。
保利商业积极扩展规模，2021年上半年新签约购物中心7个，新开业购物中心3个，已开业大型购物中心29个，开业面积193万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市。
保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，分别是诺雅（超五星奢华品牌），郡雅（标准五星酒店品牌），悦雅（标准四星酒店品牌）和雅途（精品艺术酒店品牌）。
并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。2021年上半年新签约项目4个，截至报告期末已开业酒店20个，客房数4873间，大多位于一、二线城市核心地段。
2016年后保利地产拿地积极性明显提高。
首先，行业景气度开始上升，各房地产企业均开始积极拿地；
其次，保利集团进行了人事调动，随着保利地产三名领导升值保利集团领导，保利集团对保利地产的重视程度超过了保利置业；
最后，保利地产在原有二级治理架构基础上增设大区，形式“总部大区-平台”的三级管理模式，强化管理的针对性和时效性，进一步提高管控能力和开发效率。
公司还不断完善激励机制，2016年9月公司做了第二期股权激励的授权，共计向 682 名激励对象授予12978.3018万份股票期权，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，统一公司目标与个人目标，构建强大的团队合力。
三、保利地产估值分析及未来展望
保利地产股票大幅下跌后，2021年动态PE达到了4.6倍，安全边际较高。
我们从保利的新开工数据来看，保利地产并不保守，但也不激进。
我们知道全国房地产新开工面积在2019年已经见顶，全国房地产竣工面积更是在2014年已经见顶，但是保利地产2020年的竣工面积几乎是2014年的三倍，2021年的计划新开工几乎与2019年持平。
从中长期角度来看，未来2-3年内民营房企去杠杆过程中拿地积极性将维持低位，保利地产凭借龙头房地产企业地位、央企背景、良好的现金流以及超强的融资能力有望拿到更多优质土地，为未来几年的成长打下坚实基础。
我们需要坚信从长期来看保利地产的股价表现将和价值保持一致。如果2021年、2022年保利地产净利润还能保持正增长，那么有理由相信未来三年时间投资保利地产有望取得不错的收益。
最后讲一下风险因素，目前房价高企，提高房贷利率将降低潜在购房者的购买力，对保利地产销售生产不利影响。
毫无疑问，房地产企业面临的最大风险就是房价下跌风险。
对于房价下跌这个问题，融创董事长孙宏斌指出：
如果房价下跌30%的话，很多开发商都会死，现在房地产市场逻辑改变了，现在追求房子的数量已经行不通了。
只能追求更高的居住品质，房企只有打造高端住宅，才能在激烈的竞争中存活下去。