作者：公子不悔

粤港澳大湾区的惠州、长三角的衢州，两座原本不限购的城市，也进入了限购时代，释放了什么信号？

01

今天（8月9日）凌晨，惠州住建局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将惠州带入了限购限价的时代。

这次出手调控，信号早就释放。释放信号的，是住建部。

早在7月29日，住建部就约谈了惠州、金华、银川、徐州、泉州五个城市，因为这些城市房价涨幅有点冒尖。

以惠州来说，今年以来，在土地市场躁动影响下（半年来，惠州的地价已经冲破了9000大关，直追房价），房价每个月的同比涨幅都在5%以上。

在这种背景下，惠州很“荣幸”地被住建部点名，才有了今天的调控政策。

惠州发布的这份通知中，进一步强调了限售3年的政策。早在2017年，惠州就限售，这一次进一步强调了限售，意味着限售不会动摇。

除此之外，这份调控中最大的亮点有三个：

第一，限地价、限房价，并且规定超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参加土拍。

这是给躁动的土地市场降温。事实上，7月份惠州的土拍已经冷静下来了。

第二，管控高价盘价格，半年内成交平均折扣率低于95折，还没卖的房源备案价就要下调。

什么意思？就是之前获得高价备案的楼盘，需要半年监测一次实际成交价，如果实际成交价比备案价优惠了5%以上，那么说明之前的备案价高了，不被市场接受，需要下调备案价。

有人说，这一条可能会引发开发商争相报高备案价，会提高惠州的价格。其实不然，因为是这个是半年监测一次，你报高了，市场不买账，还是得降下来。

第三，大亚湾、惠阳，非户籍人口限购一套。

对于这一条半推半就的限购政策，字里行间透露出了惠州限购的极不情愿。极不情愿表现在两个方面：1、只对大亚湾和惠阳限购；2、没有彻底堵死，外地人还可以买一套。

这条限购政策，象征意义大于实际效果。

象征意义是，一直以来不限购的惠州，终于也限购了，虽然是半限购。

实际影响并不会太大。

首先，对惠阳和大亚湾限购，恰恰是用政策告诉我们，惠州楼市的价值点，就在这两个片区。

其次，外地人在这两个片区仍可以购买一套。限购告诉你有价值，半限购又给你购买留了一道门，这种背景下，反倒帮原本深圳一些犹豫不决、到底要不要买惠州的人，下定了决心购买。

在深圳、东莞房价高企的背景下，两座城市确实存在相当一批在惠州购房的刚性需求。所以，本号认为，惠州发布的调控政策，并不会给惠州楼市带来特别大的利空。

02

和惠州一样，也是近日首次进入限购阵营的，还有长三角的衢州。

8月7日，浙江省衢州市发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，这已经是衢州最近一个月来，第二次出手调控了。

这主要是今年上半年，衢州楼市太火的原因。

2021上半年，衢州新房成交量为5837套，同比2020上半年上涨了47.14%；成交面积为830387平方米，同比上涨了83.03%。

土地市场方面，2月份衢州智慧新城一幅地块，成交楼面价高达17088元/平方米，刷新了衢州楼面价的天际线，房价上涨压力非常大。

衢州下辖的江山市，在全国房价最高的10个县级市之一。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

所以才有了最近紧锣密鼓的调控。

在8月7日的通知中，衢州提出：

1、暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非该市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非该市户籍无房家庭，需在该市范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。

2、暂停向个体工商户以及由自然人投资或控股的企业销售新建商品住房和二手住房。

3、扩大限售范围。在衢州市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

第一条很明显，将衢州拉入了限购时代。非户籍人口在衢州，以后只能买一套，无论新房还是二手房。

第二条，则是效仿西安、合肥等城市，不卖房给企业。

第三条，则是扩大限售，144平方米以上的新房，限售5年。

整体来看，衢州的新调控政策要比惠州严得多，当然衢州楼市也比惠州楼市火热得多。

在这种力度的调控下，衢州楼市下半年回归平静，基本没有什么悬念，这也是调控的目的。

03

惠州、衢州，两个都是三线城市，均处在当下全国最具潜力的两个城市群内，一个在粤港澳大湾区，一个在长三角。

这两个城市先后迈入限购阵营，至少说明了两件事：

第一，为稳定楼市，调控限购会逐渐下沉到三四线城市。

第二，粤港澳大湾区和长三角这俩楼市最火的城市群，是下半年调控的主战场。

事实已经摆在眼前，下半年以来，长三角发布新一轮调控的城市包括上海、合肥、无锡、金华、杭州、衢州、绍兴。

杭州几天前发布调控新政，落户不满5年的新杭州人，仍需要提供连续2年的社保才有购房资格。非户籍人口，则从之前的2年社保上调到4年。

绍兴、无锡和金华，则宣布跟进深圳，发布二手房官方指导价，其实金华采取部分地区试点，适时再推广。

粤港澳大湾区方面，深圳近日掀起了全国学区房改革浪潮，东莞深夜发布了“莞八条”，宣布跟进深圳发布二手房官方指导价，广州的黄埔区则直接取消人才购房政策。惠州今天则宣布，进入限购时代。

两个明星城市群，下半年开始，调控政策排山倒海而来。

这两件事，共同释放了一个信号：下半年开始，管理层将不遗余力稳定楼市。

因为，当下的中国迫切需要楼市稳定，中国的实体经济、消费经济、三孩政策实施，都需要一个稳定的楼市环境。