原创：楼癫

来源：挑个房

最近各地地产问题愈演愈烈。

(资料图片仅供参考)

愤慨之余，不禁让人思考。

内地的期房制度源自香港，为什么人家那边。

就几乎没有烂尾的情况出现呢？

作为深港两地家庭，楼癫刚好有机会接触到。

两边看似相同，又有所不同的买房流程和制度。

作为购房者，在两边买期房最大的区别，其实只有两点。

一是资金监管方不一样。

内地是银行和相关部门负责，而在香港是律师楼。

内地的首付，是交到开发商的银行监管账户。

由银行和相关部门，根据施工进度，控制监管账号里资金的释放。

但是在香港，除了5%的订金是直接交给开发商的。

剩下的首付，都是交给开发商律师楼的信托户口。

开发商需先付款给建筑商完成一定工序。

取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。

确保买家的订金，是用来支付建筑费。

这个信托户口的作用，就类似于咱们这边的支付宝。

二是在香港买期房，在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。

换句话说，交楼前，银行也是不会介入按揭业务。

只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭。

也就是说，银行并不会承担交不了楼的风险。

银行参与的时候，房子已经盖完了。

所以从两边制度和流程的对比，就可以看出来。

内地之所以出现这么多烂尾楼，主要是因为权责不清晰。

国内银行在比较前期就介入。

掌握监管账户资金释放权利的，是银行和相关行政部门。

但是承担风险的又主要是购房者。

且不可无责退房退首付，属于终身责任制。

也就是不管房子能不能按时按点交出来，购房者的月供都少不了。

所以，既然风雨无阻都能收到钱。

那银行怎么会有动力和责任，去卡着开发商的资金呢。

毕竟开发商其实都是银行的大客户。

得罪了他们，银行下个月的业绩可能就完不成。

那是不是有必要像香港那样，跳开银行由律师楼去操作监管资金呢。

不同的经济环境，适合不同的经济制度。

事实上，香港也发生过律师楼违规挪用监管资金的事件。

但是香港商业和法律制度健全，且处罚非常严苛，所以很少发生。

可是考虑国内良莠不齐的律师水平和素质。

以及建设项目资金监管的业务，基本上是由银行来运作的惯例。

在国内全面推行律师资金监管制度，暂时还不现实。

而且，完全以现房形式来销售楼盘，也不现实。

那我们就要思考下，怎么能在不动大手术的情况下解决这个问题。

其实不管谁监管，都有一定的违规风险，关键是要权责统一。

所以整个流程其实只需要调整一步。

比如像香港一样，规定“不交楼前，不用月供”。

这么做，道理其实也很简单。

既然在国内银行介入的早，那就从一开始就承担这份风险。

如果银行自己早就知道。

一旦烂尾，这套房子中有大部分的风险都是由自己去承担。

那他比任何人，都在意楼盘的施工进度。

比老百姓更有信息优势，也更有动力去控制监管资金的释放。

所以，只需要这么一小步调整就好。