文|时空同行

导语

建业新生活是中原地区规模最大口碑优秀的物业管理公司，其兼顾了物业规模和密度，背靠建业集团，在承接兄弟公司项目的同时，利用自己的品牌大量拓展无成本的第三方项目。

虽然所处的地区并非经济发达地区，但深耕中原的建业新生活依然有着不错的盈利能力和发展空间。

01

物业行业

物业管理公司基本上有三条业务线，即基础物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。

其中基础物业管理，是物业公司的基本盘（20年百强收入占比78%），该收入现金流稳定但毛利率偏低。

非业主增值服务的对象是开发商，该收入在物业公司发展初期占比较大毛利率还高，但是属于一次性收入，如果占比过大，则有关联公司利益输送之嫌。

业主增值服务，包括居家生活服务、定制家装服务、物业代理服务、车位及储藏室销售服务、公共区域运营、社区团购、金融、家政及清洁、托幼安老及护理服务以及其他多种定制服务。

这部分收入百强企业目前只占比约 10%，但这部分收入毛利高，增长快，有消费属性，有想象空间，是物管公司运营发力的重点方向，优秀的头部公司，该收入占比已超过20%。

20年百强物业，包含非业主和业主增值服务的收入虽然只占 22%，但净利润占比却高达 48.3%。

三个行业趋势：

1、行业参与者众多，但是集中度在提升。

2、数字化赋能带来的减本增效明显，14-19年百强人均管理面积增幅89%，人均产值增幅74%，而且这种趋势还在不断增强。

3、业态多样化，非住宅领域发展迅速，这部分业态在毛利率和提价方面优于住宅。

最后，还要提一下衡量物业公司质地的维度，主要有以下几个方面：

物业规模、物业密度、第三方拓展能力尤其是无成本的拓展、业主增值服务收入占比、业态多样化程度。

02

主营业务

建业新生活将自己的主营业务划分为物业管理及增值服务、生活服务、资产管理及咨询服务三大板块。

但是从各业务的独立性、规模大小以及未来的增长来看，应该将公司业务分为以下五大模块：

物业管理服务、社区增值服务、非业务增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。

1、物业管理服务

这块就是我们通常理解的物业管理，公司向业主提供物业管理服务并收取相应的费用，公司主要是按包干制收取物业管理费。

过去二十多年公司深耕河南省，截止2021年6月30日，建业新生活已覆盖河南18个地级市和102个县级城市当中的100个，河南省外的山西、陕西、河北、湖北、安徽、新疆、海南七个省。586个项目，180万业主及住户，在管面积和协议面积达1.15亿平方米和2.09亿平方米。

2、社区增值服务

为了更好的服务业主和住户，公司还会提供社区增值服务，这些服务包括：俱乐部会所、公共空间运营、拎包入住、室内维修和保养、保洁和家政服务、汽车清洁和充电、装修、取件、铂金管家等。

20年和21年上半年社区增值服务占总收入均为23%，其中最大的一部分是智慧社区解决方案，占社区增值收入的60%。

3、非业主增值服务

非业主增值服务是面向开发商的业务，主要包括现场销售协助、物业开发过程各个阶段的咨询服务、向开发商提供分户验收服务等，还有就是物业代理业务。

非业主增值服务中大头是物业代理，占比近一半，物业代理分两块，一块是新物业代理，通俗来说就是帮助开发商销售新楼盘，收取一定比例的佣金，一块是二手物业的代理，包括二手房出租和出售业务，也是按一定比例收取佣金。

4、生活服务业务

这是建业新生活的一大特色业务，主要包括三个模块：a)建业+平台；b)旅游服务；c)建业大食堂

建业+平台是一个整合了建业新生活内外部资源的O2O一站式服务平台，提供会员权益、管理服务、团购和电商业务，建业+是公司非常重视的战略性业务。

截止2020年底，建业+APP注册用户为367万，月活用户120万，合作的供应商730家，2020年平台实现GMV7.8亿。

2020年生活服务板块占比14%，主要来自建业+。它是公司为消费者提供“新生活”服务的重要平台，提供实物类商品销售以及部分服务类商品，加入会员则可享受建业集团旗下的各种权益。

公司为个人旅行者和企业客户提供定制的旅游方案，包括休闲旅游、公司考察游、足球旅游和教育旅游。

同时公司经营6家建业大食堂，负责食堂的整体管理，商户在公司的监督下经营小吃摊位和餐馆。

5、商业资产管理及咨询服务

商业资产管理及咨询服务包括酒店管理、商场管理和文旅综合体管理。

酒店管理包括酒店整体运营、监管和咨询服务，目前在管酒店有9家。

商场管理包括开业前咨询服务和开业后的管理服务，目前在管商场共7家。

文旅综合体管理包括品牌及运营管理、项目规划、技术支持等，目前在管文旅综合体共3个。

03

竞争地位

建业新生活是中原地区不折不扣的区域物业龙头第一，河南地区市占率超过10%。

物业并没有明显的网络效应，所以并不会出现马太效应，反而区域龙头竞争优势更强。

04

自身定位

公司的拓展目标，是在3年内使省外的合约面积占比提高到25%左右。

物业管理面积及相关住户是公司发展的基础。围绕住户的需求提供各类增值服务，是建业新生活的战略目标。

建业+，正是依托建业集团的资源发展起来的本地服务平台，这是公司“新生活”的基本盘。

对如何做好新生活服务，公司战略投资者高瓴占比6.2%，可以提供指导。

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财务表现