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“目前我国的房贷利率处在2016年以来的历史最高点的水平,相对过高。”7月18日,华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜在中国国际经济交流中心举行的第154期“经济每月谈”上分析房地产市场现状。

据分析,当前我国房地产处于2015年以来的最差时刻,自去年10月份以来,居民购房收益率持续低于理财投资,居民购房意愿低迷。张瑜认为,为挽救房地产目前的颓势,我国应采取下调房贷利率等措施,房贷利率至少应下调70-80bp。

张瑜首先介绍了房地产市场目前的颓势。据介绍,不管从销售数据,还是拍地、投资数据来看,我国房地产都处于2015年以来最差的时候,是“偏弱”的。

张瑜认为,要想挽救目前房地产的颓势,需要从居民购房意愿和房贷利率两方面入手。

张瑜介绍,目前居民购房意愿极其低迷。什么决定了居民购房意愿?根据张瑜的解释,作为一种投资,居民在购房时会分析成本收益,如果购房带来的收益比投资理财更高的话,居民就更有意愿购房,反之就更没有意愿购房。

但根据张瑜统计,我国居民的购房收益率自去年10月份以来一直低于投资理财,也就是说现在买房子相对于购买理财产品来说是亏钱的。据介绍,目前居民购房收益率相对于投资理财来说,是2016年以来最差的。“所以我觉得如果不能把居民购房收益率跟其他的机会成本(例如购买理财产品)打平的话,居民的购房意愿就依然会比较低迷。”她说。

因此张瑜建议,要稳定房价预期,房价不能跌。基于老百姓“买涨不买跌”的心态,如果房价是跌的,不论降多少房贷利率都无济于事。张瑜建议房价应该稳定在合理水平,例如与通货膨胀率相一致,或者每年保持1~2%的涨幅,“这跟房住不炒也不矛盾”。

此外,张瑜认为目前我国房贷利率确实存在过高的问题。她介绍,在2019年以前,房贷利率常年低于银行的加权贷款利率,但目前房贷利率高于银行加权贷款利率90个bp左右,处于2016年以来的历史最高点。她认为应该下调房贷利率,至少跟银行加权贷款利率持平,这就意味着房贷利率要再降低70~80个bp。

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