今天跟大家分享这样一个观点，二手房指导价隐藏的玄机，为什么聊这个话题呢？二手房指导价深圳在今年的2月8号开创了中国二手房指导价的先河，陆续接着就是宁波、成都、西安，包括还有三亚等七个城市都实施了这个所谓的二手房指导价。

其实不难发现，为什么要实施二手房指导价，还是因为这些区域的房产交易过热，导致要进行政府的一些调控，这个实际上是核心出各种政策的一个目的就是调控，其实我在多个话题中谈过，我国现在房地产过热，或者说住房不炒房子是用来住的，个实际上是以后各地方政府在相当一段时间内要执行的一个政策了，抑制、控制以及放缓这个房子的成交，使他真正的让他变成居住的属性，是政府的一个首要的一个任务了，我对二手房指导价有我自己的一个看法，我简单咱来谈谈。

第一，我个人认为就是所谓二手房指导价意义不大，二手房指导价最核心的本质实际上就是提高你购房者首付的比例，因为银行是按照二手房指导价给你进行评估了，假设你能够贷款300万 ，那现在你可能贷款两百多万了，也就是把你原来的首付额度进行一个提升，这个实际上是核心，其实我个人认为不如直接提高首付的比例或者叫首套也好，二套房的比如说现在30%你提高了50%，或者直接是提高到60% 甚至更高。当然为什么不这么做肯定是有一些原因的，这个原因核心还是得让所谓的经济得到发展，这个话两头儿说，但是政府又不能一棍子打死。

第二，二手房指导价的这个核心本质刚才讲到了，就是银行按照这个指导价进行给你贷款进行评估了，还有一个核心本质在网签的时候，并不是按照指导价进行网签，网签还是遵循双方自愿的原则，导致了就像深圳出台二手房指导价以后，那这些卖家怎么办呢？那搭配所谓的古董家具名画的，你像今年的7月8号，西安市也推出了二手房指导价，这个指导价涉及到了102个小区，有的业主就那搭配毕加索假画进行售卖了，其实上政策下对策，你想一想最核心的本质，我们现在这个中国二手房的买卖阴阳合同已经是不争的一个秘密了，或者叫不争的事实，现在已经多少茬都一直是这么来做，网签是一个价，实际成交是一个价。

避税呗少交钱呗这是核心的本质，那不可能现在到了这一茬，假设你是买家，你买了这个房子，网签价是500万 ，实际你买这房子是600万 ，你想一想到你这儿，那你能按照网签价进行卖吗？或者说按照这指导价卖吗？你愿意做这赔本的买卖吗？这不可能吧，所以这一茬接一茬，这已经不是个案了，这是全中国在二手房交易领域不争的一个事实，避税这是最基本的。

第三，二手房指导价推出来以后，有的人就说了，你看看这房价肯定得降，我觉得看问题需要动动脑子了，降的是什么？降的是成交量，你看一看深圳是不是降的成交量，包括成都在今年的五月份推出的二手房指导价，而且是第一批次推出了这个二手房指导价，成都的房价降了吗？相反成都的成交量要上去了，那为什么7月8号又同西安一样，又推出了第二批次不同区域的这个二手房指导价，没有抑制住，这是最核心的原因。

二手房的这个指导价是抑制这个房的成交，而不是说真正能够把价格打下来，有的人说那价格就有降下来的，这不抬杠，那肯定会有降价的，任何地域都会有着急用钱的，现在公司做生意赔了，或者说着急还款的，家里出现一些大的事件，需要用钱的那只能是降价卖房。

平常没有这些限购政策的时候，也有这样的个案啊，只不过说你没有碰到而已，那倒霉的是谁啊，我觉得倒霉的是刚需了，那刚需不是说因为二手房知道价就能低价买房子，是因为你要多增加首付比例了。当然除了您有钱全款买房，这是除外，但是也没有说全款买房，这个房价就降下来了。

就像刚才讲到的那房子，我可以搭字画、古董家具装修，把这个一同售，这是人卖家捆绑是一种销售，你不买可以，但是你要买我房子是按照指导价走，但是其余的都是你必须要附带品要买的了，真正要控制这个房价下降不是政府的核心原因，政府的核心原因控制这个交易量放缓，交易量下降，这个是政府的一个核心的问题，真正的核心政府让房子缓慢进行交易，价格缓慢上涨，这也是政府的控制的核心。

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