01

取代武汉，成都上位

标题说的半年报，不是GDP半年报，而是楼市半年报。

(相关资料图)

从城市角度来看，内地城市中，最大的新房成交市场，此前一度是重庆。毕竟重庆虽然称作市，但其实是一个省的面积、经济和人口体量，位居第一并不让人惊讶。

后来，过去两年，武汉取代重庆，成为了最大新房成交市场。

今年上半年，纷繁复杂的房地产市场，迎来了大洗牌，房企方面，民企纷纷下沉，国企强势崛起。于城市而言，成都堪称上半年楼市最大的意外。

在包括北上广深四个一线城市楼市成交量均遭遇重挫的背景下，成都逆行情而动，上半年新建住宅成交714万平方米，取代武汉，成为楼市第一城。

而且，是全国各城市中，上半年累计新房同比跌幅最小的城市。

原本位居第一的武汉，掉到了第四，曾经第一的重庆，掉出了前十。

不仅新房成交强悍，成都的二手房成交量在中心城市中，算是万绿丛中一点红。

根据成都市住建局的成交数据，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，仅6月单月，二手房就成交了16699套，创下了2019年以来的单月成交最高纪录。

此外，最近完成的第二轮土拍，成都的表现，在中心城市中的表现也堪称不俗。

在国资房企（央企、国企、地方城投）兜底的大背景下推出的55宗地，成交了53宗，仅流拍2宗，流拍率创下成都集中供地以来新低。

成交的53宗地块，35宗底价成交，18宗地块溢价成交，11宗地达到最高限价。

所有的指标都在说明，在当下包括很多中心城市在内的城市中，成都成为了当下全国楼市的中流砥柱。

02

繁荣之下高企的二手房挂牌

成都6月份新房强势回暖，二手房成交量创新高的背景，是成都在5月份连续两次出招托举。

5月3日，成都宣布，外围区购房不纳入中心城区购房的套数计算，也即无论你在外围区买了多少套，只要有中心区的房票，在中心城区依旧可以购买。

成都此前的限购政策非常复杂，将全市划分了ABCD四个等级，房票也限制得非常严格。

新政之后，虽然规则没变，但放松了外围区涌入中心城区购房的需求门槛。

此外，5月31日，成都又放宽了限购套数，并将社保要求从两年缩短至1年，限售时间从之前的拿证3年缩短至拿证2年。

这两条新政的确给成都楼市添了一把火，但在限售缩短之下，同时也带来了大量抛售。

限售缩短引发抛售，不仅发生在成都，也发生在杭州、苏州、南京等众多热点城市。

成都5月底放松限售之后，半个月的时间里，二手房挂牌量就激增了近3000套，从3月下旬到6月上旬，成都二手房挂牌量增加了1.77万套，挂牌量规模高达16.65万套。

杭州增长最猛，两个月增加了4.95万套二手房挂牌量，二手房挂牌规模高达22万套，位居全国第一。

苏州的增量也很猛。

制图：城市财经；数据：链家网、公开报道

成都何以出现新房与二手房成交旺盛，同时又存在大量抛售逃离的现象？

逃离是当下中心城市的普遍现象，以上数据已经说明了问题。

逻辑很简单，当下包括大多数中心城市在内，房价大多数都在调整当中，即便杭州、成都这种强二线城市，也不例外。

在这种背景下，上一轮牛市期间投资的人群，开启了离场模式，此时不离场，不仅会吞没之前的回报，甚至还有可能由正转负。

同时，在限购限售放松之后，换房需求得以释放。

以成都来说，北边整体价值偏低，限购放开之后，北边的人想卖掉房子，跑到南边来买房，甚至不惜贱卖。无论南边的逃顶，还是北边的置换，共同推高了成都的二手房挂牌量。

而成都新房与二手房当下成交量的旺盛，只能说明，成都确实拥有一批强大的刚性需求。

这是成都人口增量明显的体现。

去年公布的七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。

2021年年末，在中心城市人口增量整体降档降速的大背景下，成都依旧创造了24.5万常住人口的增量，位居全国第二，仅次于武汉。如果不是武汉因为人口普查时期存在的统计误差，成都有可能位居第一。

常住人口规模冲破了2100万，达到2119.2万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

楼市长期看人口，人口增量显著的城市，长期都非常不错。所以，客观理性来说，成都楼市长期还是值得看好的。

03

分化之下的购买选择

当然，在楼市进入黑体时代的大背景下，楼市春风得意马蹄急的时代早已结束。

城市分化和城市内部分化已经开始，当下很能投资的区域，除了一线城市与二线城市的核心地段外，基本都不用再考虑。

成都面积14335平方公里，如此广袤的土地上，潜力与坑并存，分化在所难免，需要仔细选择。

成都两千多万人口，主要集中在市区。新都区人口最多，155.85万，双流区、郫都区、成华区、龙泉驿区、金牛区、高新区（功能区）、武侯区的人口都在100万以上。

但人口密度高的，主要是主城区的几个区。主城区锦江区、青羊区人口密度最高，每平方公里土地上接近1.5万人。主城区的成华区、金牛区人口密度也在1万/平方公里以上。主城区的武侯区、高新区接近1万/平方公里。

从人口密度角度来看，在成都买房，主城区是首选。近郊区和下面的县市，供应大人口少，调整压力较大，尽量避开。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

从库存与去化周期来看，也不是所有主城区当下都适合买。

目前成都市整体去化周期超14个月，已经超出了住建部划定的12个月安全警戒线，但主要是郊区县市拉起来的。

细化看各区，并不是所有主城区的锦江区、成华区、武侯区、高新区都在12个月安全线以内，其中锦江区去化周期最短，只有6.3个月。

来源：中指研究院

主城区的青羊区去化时间14.5个月，略超安全线，金牛区长达21个月，需要谨慎入场。

外围区的天府新区、双流区去化时间也较短，合适的板块也可以买入。

其他区县市去化周期超长、人口密度小，需要特别谨慎，尤其是大邑县、简阳市、金堂县等。