肖勒姆路上的大多数房屋看起来很迷人，有崭新的油漆和周到的装饰，但在齐默尔曼的述说里，以前的邻居几乎全都搬走了，她的房子也正在挂牌出售。

(相关资料图)

尽管住在这些房子里的人的生活各不相同，但许多房子的故事都有一个相同点：洪水、匆忙出售、重复。根据美国国家气象局的数据，从1980年到2020年，当地每年的洪水天数增加了750%。

细心的人可以在一些房屋的墙壁上看到以前的风暴留下的水印，离地面有几英尺高。齐默尔曼说，她的挂牌价格在过去两周跌了20%，引用一位结构工程师的估计，改建它至少需要花费18万美元——而房子的总售价很快就要跌穿这个数字。

GDP、人口、城市规模、货币政策……过去购置房产需要考虑的关键要素中，似乎又要添上一个：气候变化。

事实上，在全球多个地区，气候因素已经成为悬在房地产业头顶的达摩克里斯之剑。

沿海风险

和齐默尔曼所在的南卡罗莱纳州一样，沿海地区人们的房产面临着更大的气候风险。在政府间气候变化专门委员会（IPCC）等科学组织发布的最新报告中预测，如果温室气体排放保持在高比率（RCP8.5），到2100年，全球海平面将上升0.6至1.1米（1至3英尺）（或每年约15毫米）。

到2300年，在最坏的情况下，海平面可能高达5米。如果各国确实大幅减少排放（RCP2.6），IPCC预计到2100年海平面也将上升0.3至0.6米。即使最低风险情况，也将会给沿海城市带来巨大影响。

就美国的情况来看，非营利性研究组织气候中心的一项分析显示，在未来30年内，超过400 万英亩的近65万块私有土地将落入潮汐线以下。 

潮间带、大海对公众是开放的，因为它们可以通航，但随着地球变暖，旧潮汐线正在上升。研究发现，现在高于水面的新泽西州大小的区域将在2050年涨潮时被淹没。 

该气候中心还发现，大西洋和墨西哥湾沿岸将比美国其他地区更能感受到气候的影响。到 2050年，路易斯安那州Terrebonne Parish约75%的地区将沉到水下。在德克萨斯州加尔维斯顿县，目前超过海平面的4200 多座建筑物将至少部分处于水下。 

IPCC在数百页的报告中还提示了身为“岛国”的澳大利亚房产将遭受的严峻的气候考验，包括更长、更热的夏季、更多的丛林大火和海平面上升造成的海岸侵蚀。

根据储备银行 (RBA) 的一份研究报告，目前约有 3.5% 的澳大利亚房产被认为面临气候变化的“高风险”。为得出这一结论，澳大利亚央行使用了一个称为“风险价值”(VaR) 的指标——VaR衡量的是与财产重置成本相关的气候变化相关损害的预期年度成本，主要用来评估保费。

如果VaR超过1%，则资产被视为“高风险”。由于3.5%的澳大利亚房产高于此阈值，预计到 2100年将增加到8%。这意味着到2050年，澳大利亚将涌现出254 个“高风险”郊区，到 2100 年将有近1500个。

而在IPCC的报告中，中国也是海平面上升和河水泛滥的受害国。广州是世界上最容易受海平面上升影响的经济城市。上海也可能遭遇海平面上升带来的严重损害，每年有0.1%几率发生的洪水将淹没上海约19%的地区，水深至少25厘米；如不控制二氧化碳排放，到2050年，淹没面积将上升到总面积的44%，到2100年将上升76%。

已知损失

据齐默尔曼介绍，在他所在的查尔斯顿市，洪水的成本一直在增加。“房产经纪人开始建议买断并拆除数百处房产，还要改造数千处房产。”

有一天，当他开车经过市中心以西的西阿什利社区时，偶尔发现了一块空地，由于经常发生水灾，市政府已经购买了这块地产并拆除了房屋。

“令人吃惊的景象是一块空地，它曾经是32栋联排别墅的所在地。今天，除了一根错误的灯杆外，几乎没有任何迹象表明这块4.5英亩的草地曾经有人居住过。”他表示，市政府为这些联排别墅支付了500万美元。

研究洪水风险的非营利性研究机构第一街基金会的研究估计，仅洪水就已经在美国导致每年200亿美元的财产损失，30年后这一数字将增长到300亿美元以上。再保险公司瑞士再保险公司的一份报告则发现，去年极端天气在北美共造成1050亿美元的保险损失。根据房地产经纪公司Redfin的数据，在加州，价值2万亿美元的房地产坐落在最有可能发生野火的地区。

更多分析还表明，到本世纪末，海平面上升可能会使美国私人土地的价值减少超过1080亿美元。在新泽西州哈德逊县，价值24亿美元的应税财产将被淹没。

哥伦比亚大学一项研究显示，2005年至2017年期间，美国马萨诸塞州、缅因州、新罕布什尔州和罗德岛州的250万套沿海房产，因所在地区海平面上升导致的潮汐洪水增加，使房屋贬值了4.031亿美元。

2020年全美已有1460万处房产面临严重的洪水风险，比联邦紧急事务管理局识别出的多出了590万处。根据CoreLogic（提供住宅信息、分析和服务）的统计，全美有710万套单户住宅和25.3万套多户单元受到风暴潮的威胁，如需重建，总成本将达到2.65万亿美元。

澳大利亚的房地产市场目前价值超过9万亿美元，但由于很大一部分受到气候变化的影响，仅到2030年，就有多达5710亿美元的价值将被抹去。

气候定价

越来越多人开始关心30年后自己的房产是否依然值钱——毕竟这覆盖了大多数住房贷款合同的周期。

位于澳大利亚维多利亚州北部古尔伯恩河泛滥平原的大谢珀顿市，正在考虑长期留住的阿曼德告诉华尔街见闻：“通常年轻人会在成本方面做很多研究，但现在额外的因素也需要研究，这个地区的地形怎么样？地理怎么样？易受气候变化影响的程度有多大，包括了丛林大火、洪水、干旱？”

这也是发放住房贷款的银行越来越多地考虑的问题。未来银行可能会将气候风险较大的地区拉入贷款黑名单。

澳大利亚联邦银行与 CSIRO 合作编写了第一份气候变化报告，指出其账面上目前有 312 亿美元的房屋贷款，用于在遭受极端天气风险（包括飓风、洪水和丛林大火）的地区的房产，这些住房贷款面临极端天气的风险。

据悉，它正在使用一种物理风险情景，假设到 2100 年气温将升高 4.8˚C。

另一家主要贷方西太平洋银行也对此进行了研究，发现其抵押贷款组合中 CBA 的风险敞口相似，到 2050年约为 3.3% 至 3.8%，具体取决于使用的温度水平预测。

据澳大利亚央行预测，到2050年，气候风险将使大约1.5%的澳大利亚房产价值下跌10%或更多，到2100年将增加到9%。而当地地产分析师预计，如果买家开始认识到气候变化的风险越来越大，并在气候变化影响完全实现之前将其纳入当前房地产价格（通过比精算公平量更大的折扣），这些风险可能会更快出现。

沃顿商学院研究人员在美国佛罗里达州已经看到了由气候造成的房价真正的下跌。自2018年以来，佛罗里达州沿海地区的房价呈下降趋势，而同一州的其他地方的房价则更为强劲，显示住房市场可能正在对一些气候风险进行定价。

在2012年之前，佛罗里达州受海平面影响低风险区和高风险区的房屋销量基本相同。然而，自2013年以来，受海平面上升影响最大的住房市场的交易量急剧下降，而沿海低风险区的销售量则在2013-2018年期间上升。

PewResearch在当地民调数据中发现，担心气候变化的美国人从2012年前的30%到2013年增至40%，之后一直稳步增长，到2020年达到60%。

日本也存在类似情况。研究报告显示，日本长岛在2000-2017年间，受海平面影响的高风险区每年价格的升值比低风险区低0.8%。

根据 CoreLogic 研究总监蒂姆·罗勒丝分析，气候变化是一种全新的野兽，如果天气事件更频繁地发生，房产价值可能会受到更广泛的影响。

“如果与天气有关的事件变得更加频繁或影响更大，或者如果保险成本大幅上涨，从而对在风险较高的地区购买产生额外的抑制作用，那么对住房价值的影响可能会更大，这是完全合理的假设。”蒂姆说道。

越来越多的共识认为，气候影响不会在很远的将来发生，而会在房屋抵押贷款的生命周期内发生。也许保护这个脆弱地球的动机，不应该仅仅是面对下一代的责任感。