观点地产网主打商务物业的卓越商企服务去年底正式上市，并于8月26日发布了上市之后的首份半年报。

今年上半年，卓越商企整体收入为16.53亿元，同比增长增长42.2%；其中增值服务收入3.59亿元，增幅200.4%。

房地产行业逐渐进入存量时代，而物业行业则将接近万亿级规模，作为一条长坡厚雪的新赛道，其中细分领域可挖掘的空间依然充足。

但伴随着市场波动、竞争增加，一些关于行业壁垒、商业逻辑的看法也应当重新审视。

上市之后

物管以其成长性高、现金流好、周期属性弱等特征，颇获资本市场的青睐。

2020年10月29日赴港上市前，卓越商企2017年-2019年毛利率分别为24.6%、23.1%、22%，不仅三年持续走低，而且也低于行业平均水平。根据该公司招股书数据，2019年卓越商企筹资活动产生的现金流净额为-7239.68万元，同比降低-100.37%。

在卓越集团两度IPO折戟后，成功上市确让卓越商企解决了融资的难题，但毛利率这道题仍悬而未解。

根据中期业绩公告，报告期内该公司物管服务毛利率从去年同期的25.1%下滑至24.7%。拆开来看，来自卓越集团的商务物管毛利率高达47.9，与去年50%基本持平；来自第三方开发商的物管毛利率只有14.3%，比去年同期的17.9%下滑了3.6个百分点。

据了解，第三方物业毛利率下降主要是该公司近年来多次下调管理费所致。

这也体现在资本市场的投票结果，上市后公司股价并未出现大幅度增长。截止8月26日收盘，卓越商企股价为6.45元，滚动市盈率15.50，静态市盈率20.41，与行业头部相比均处于较低的水平。

据观点地产新媒体此前报道，仅四月份，该公司大股东兼创始人李华五次增持，合计152.5万股，涉资1489.04万港元，随后李华在7月23日、8月26日又分别增持68.6万、31.9万股，显然是为了提振市场信心，释放股票估值。

不独卓越商企一家，今年上半年上市物企普遍存在股价波动。

观点指数研究院在报告中指出：“虽然物业服务行业在资本市场估值较高，但行业护城河较浅，市场敏感性强，易受宏观环境、上游地产开发行业以及政策等因素影响，物业股当前的高估值具备一定的脆弱性。”

对于卓越商企而言，通过增持股票，提振市场信心，或许可以解决一些普适性的外因。

但作为一家上市物企，如何加强市场化以降低对母公司的依赖性，以及如何提升竞争力来确保利发展控股集团股份有限公司润增长，才是解决内因的根本所在。

增值服务

从最新一期财报来看，增值服务或许正是卓越商企所需要的利润增长极。

近年来，增值服务一直是物业服务在基础收益外的一大赢利点，无论是住宅物业的社区增值服务，还是商务物业的专业增值服务，本质上考验的都是物业公司服务生态的构建能力，而两者又有各不相同的商业逻辑。

数据显示，上半年卓越商企服务整体收入为16.53亿，较去年同期11.62亿，增长42.2%。收入主要来源两大业务，基本物业管理服务以及增值服务收入，基本物业管理服务收入为12.69亿，占总收入的76.8%；增值服务收入则由2020年同期人民币1.2亿元增至人民币3.59亿元，增幅200.4%，占总收入比约为21.7%，较2020年同期的10.3%增加11.4个百分点。

卓越商企增值服务的发展，主要基于两点。

一是合约建筑面积增加到5104万平方米，在管建筑面积增加到3520万平方米，随着规模扩大、非住客户增多，对于资产服务和企业服务全场景、全周期的服务需求也随之增加。

二是过去一些地产协同的增值服务没有收费，在去年年底末到今年开始按行业公允来收费。

此外在建筑机电、暖通类、智慧社区、智能家居方面、数字化平台等方面，都开展了更多的延伸性的增值服务。

据介绍，卓越商企增值服务分别为：资产服务、高端商务和企业服务、其他增值服务三大类。高端商务及企业服务某种程度上脱胎于以往的礼宾服务，企业服务平台今年上半年约为1300多万，增长率约300%。

过去相当长的一段时期内，住宅物业与商务物业实际上并无本质差异，都属于保安、保洁、代收快递等范畴，如今住宅物业的社区效应已逐渐成型，而商务物业随着现代企业数字化办公、精细化管理趋势加快，增值服务也开辟出了新的道路。

报告期内，卓越商企综合毛利率是29.6%，其中增值业务毛利率是44.7%，属于行业平均水平，远高于基本物业的24.7%。

如何继续打磨增值服务，将是这家商务物业公司未来的重头戏。

壁垒之下

经历了2020年窗口期后，物业公司上市潮当前仍在持续，碧桂园