小白购房入门12

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很多人家都会把闲置的房屋先出租、收点租金，反正房子长期在涨，放着也问题不大，租金就是纯收入，不影响房屋升值的，所以二手房交易中带租约还是比较多见的。

总有一天出于各种原因，房屋想要卖出了，也经常会碰到租赁期还没结束的时候，那往往就是带租约出售，只要剩余租赁期不长，一般下家也是能够接受的，或者约定由谁来处理这个租赁提前违约，多多少少总得赔点钱的，无非就是这个钱是下家出还是上家出的问题。

台面上的、剩余时间不多的，都好说，风险几乎没有，保不定还能借此压价几万块。

但是作为买方，在房屋产权交易过程中，面对带租约仍然要注意很多问题的。毕竟买卖不破租赁这是一个大前提，根据《合同法》中对于房屋出售出租的规则，有一条是出租人（也就是上家）卖出房屋，必须要在出卖前的合理期限内通知租客（至少提前15天），并且租客具有同等条件下优先购买权利。如果租客确定放弃优先购买权的，应提供书面的承租人放弃优先购买权声明（品牌中介的门店都有模板）。

如果上家出售已经出租的房屋，但是并没有拿到书面的承租人放弃优先购买权声明，那么租客要求按照原合同继续租赁，那下家也是没有办法的，只能接受租客继续按照原合同金额以及到期时间，继续出租，连租金都没法调整。

所以下家碰到这种房子一定要和上家确认具体交付时间、租赁违约所产生的赔偿是由上家付还是下家付，并且拿出具体的原始租赁合同。明确最终空置无租赁交付期限，最好明确写一条这本到某年某月某日为截止的租赁合同，是上家最后一本租赁合同。

另外要约定让上家来处理，让租客签署放弃优先购买权的声明。这一小节笔者写的这些事项，最好都在买卖合同附加条款中写进去，多加一页纸，省事很多。

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根据现在市场实际，笔者列三种幺蛾子情况出来