前两天我们发了土拍前后,北京有在售项目涨价或者收回折扣的文章,引发许多购房者关注。

许多人非常疑惑曾经的限竞房红海为何突然变成了购房者眼中的香饽饽。

带着大家的问题,我们实地探访了亦庄多个新房和二手房小区,给大家揭秘亦庄房价真相。

看房人很多

好多卖房业主涨了一二十万

亦庄居住区大致可以分为三个板块,核心区、河西区和路东区,最能反应亦庄核心区房价的就是核心区。

所以我们第一站就来到亦庄核心区调研。

最近看房的很多,大部分都是在亦庄工作的,还有一些从丰台、朝阳过来的,亦庄公布锁区政策后,紧接着各个学校的划片范围也定了,有一半都是奔着孩子上学来的。林肯公园、金地格林小镇等小区有些业主把价格涨了一二十万。经纪人如是说。

我们在安居客网站上也查了这几个小区的房价变化:

金地格林小镇5月挂牌均价61561元/㎡,环比4月上涨1.72%。去年6月份的挂牌均价为57527元/㎡,一年时间挂牌均价涨了4034元/㎡。

虽然近一个月涨幅并不大,但相比去年,各个小区挂牌均价都有3-5千元的涨幅。

亦庄5月二手房挂牌均价52434元/㎡,环比4月份涨1.31%,同比去年同期上涨6.39%,按照这个涨幅计算,一年时间涨了3305元/㎡。

在问到亦庄二手房价格为什么涨价时,经纪人说到:其实学区影响是一方面,并不是很大,毕竟亦庄不能和海淀、西城这些区的学校比,主要原因还是和亦庄目前的发展有关系,现在亦庄来了很多产业,来了很多高端就业人才,这些人中有很大的购房需求,另一方面,现在新房卖的也差不多了,又没有新地供应,只能选二手房。

亦庄低总价新房即将断供

450万以下几乎无房可售,且买且珍惜

接着我们分别走访了亦庄河西区和路东区这两个新房供应集中的板块发现:曾经450万随便选三居的亦庄,如今几乎无房可售。

这两个板块的拍地时,几乎都是限竞房,限均价52695元/㎡,最高限价55330元/㎡;除了两个特例京华雅郡和中旅亦府,这两个项目限均价54160元/㎡,最高限价56868元/㎡。

但是2018年、2019年、2020年,亦庄板块的新房项目,极少有按照均价52695元/㎡卖的。尤其是2019年,可以称之为亦庄新房最灰暗的一年。

大多数项目的开盘价都在4.8万左右,没办法,板块聚集的房子太多了,不降价根本卖不出去。

销售在和我们聊起时也非常感慨,自己待的项目开盘时甚至有89㎡的户型做到了普宅,也就是总价374万,均价算下来才4.2万/㎡。

转折是从去年下半年开始的,不限价地块大量供应,2020年开始北京位置不错的刚需新盘供应骤减,限竞房地块也逐渐退出了历史舞台,许多购房者意识到,再不买后期位置不如亦庄的新房可能都要比亦庄贵了。

销售说到,从去年四季度开始,我们也调整了价格,位置不错的楼层价格都卡在了5-5.1万,特别好的楼层楼栋顶着限价卖,最近几个月项目销量非常好,现在已经没啥房子了。

根据我们在现场了解到的信息,亦庄河西区的中国铁建国际公馆目前89平成交总价在471万-477万,成交均价约5.3万/㎡,项目开盘价4.9万/㎡左右。

京华雅郡89平目前成交总价495万左右,项目开盘时89平成交价在450万-460万左右。

曾经打折最狠的招商臻珑府,89平的成交均价也在5.1万左右,据说5月10日土拍的前一晚上,项目宣布暂时停止销售89平房源。

听听他们怎么说

购房者、置业顾问,大V

最后,我们也采访了不同角色的人,一块聊聊亦庄楼市,谈谈亦庄新房过山车式转折以及二手房价格微涨的看法。

购房者:觉得挺遗憾的,18年限竞房刚出来的时候就去亦庄看过,19年也去看过几次,犹豫了很久最终还是因为通勤原因放弃了,买了古城的云锦。

亦庄二手房上涨我不太清楚,估计只是一些好的小区涨了点吧,新房我觉得主要原因还是现在低总价的新房越来越少了,我之前看过的未来科学城,4号线沿线、还有亦庄这几个板块的房子都基本没了。现在不买,估计以后更买不起了,说到底还是没得选,我18、19年看房那会大家都不着急,可选的太多,现在不着急不行呀,可能昨天看好的房子没买,今天就被别人买了。

二手房中介:关于二手房我觉得虽然近一两个月涨幅不大,但相比去年确实涨了不少,今年业主报价明显比去年高,举个例子,去年一套报500万,今年基本报价都在550万左右,报价涨了,成交价自然也涨了。

好多看二手房的我们也会带着去看新房,今年和前两年明显的感受就是客户出手更果断,前两年成交确实不容易,客户看十几个盘,越看越不知道怎么选,今年容易多了,拿预算卡一下项目,就那几个可选的。

新房置业顾问:影响最大的还是供应,虽然前几年供应量很大,但去年到今年,供应的大都是不限价地块,并且地价明显上涨,古城、旧宫这几个板块新供应的地块都比之前贵了。五环到六环之间5万的房子除了限竞房那一波供应,后来彻底消失。

5万还能买到临地铁、或者旁边有学校,配套还不错的新房,目前也就亦庄这边了,另一方面亦庄的产业、规划发展非常快,地铁学校的落地速度也快,升值潜力很大,所以吸引很多客户,大家对亦庄的前景非常看好。

总结:其实造成亦庄新房快速去化和二手房微涨的原因是多面的。

首先,从经济形势看,全球大放水,我们进入了一个万物涨价的时代,原油在涨、股市在涨、楼市在涨,换句话来说,不靠这些涨价抵抗通胀,难道靠青菜,大葱涨到100元/斤吗?所以不是房价在涨,而是货币在贬值,北京已经控制的非常好了,看看之前的上海、深圳,那才叫可怕。

第二,限竞房供应目前看是彻底中断,去年供应以不限价为主,没有几个刚需盘,今年第一波供地的房价上限都比之前高,丰台的长辛店都6.8万了,而且亦庄没有一块地供应。其实不止是亦庄新房卖的好,昌平、顺义的刚需盘同样卖的很好。

第三,关于二手房,不能但看某个区域或者某个片区的涨跌,北京目前房价属于片区分化、房源分化,位置好、物业好、户型好的房子保值增值强,没学区的老破小,位置差的依然有跌幅。

最后,亦庄的发展太快了,人大附、建华都建成招生了,17号线南段年底也要通车,以后到国贸、望京很方便,亦庄本身的产业也很强,会吸引很多优质人才过去,政府供地是很清楚的,职住平衡,后期亦庄还会有新地块出来,价格大概率会更高,现在有合适的可以上车。

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