新年伊始，不少热点城市开始新一轮政策加码，强化产品力建设成为更多房企适应市场、防范风险的重要着力点。在深度分析了2020年在售的2000多个住宅项目基本信息、户型、室内精装设计、社区空间和社区景观五大方面30多个指标后，克而瑞研究中心产品力研究小组推出了住宅产品指标系列解读。

◎ 作者 / 产品力研究小组

在买房的时候，经常看到购房资料上所谓的“2+1”,“3+1”房，这个“+1”一般面宽都在3米以下，常被称作最小房间。作为住宅中经常被忽略的空间，最小房间面积、功能多种多样。一般来说，最小房间可做卧室、书房、儿童房、衣帽间、储物间、茶室、自定义空间等。

图：最小房间应用

除了可以以独立空间形式存在外，一些项目最小房间还能与客厅或主卧等连通，达到可分可合，满足多种生活场景需求。

在房价攀升、改善需求旺盛背景下，住宅的每平方米空间都要科学规划、高效利用，最小房间面宽设计合理性也受到越来越多房企和消费者的关注。

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超六成项目最小房间面宽在2.5-3.0米

最小房间面宽集中在2.5-3.0米，项目占比达63.5%。其中，最小房间面宽2.8-3.0米项目最多，占比超过30%。

对于很多项目来说，最小房间多是做次卧、儿童房或书房使用，2.8-3.0米的面宽设计刚好可以满足基本需求。

另外，最小房间面宽2.0-2.5米、3.0-3.2米项目占比也都超过了10%。前者最小房间多是做书房、储物间，对于面宽要求相对较低。后者则更多的是做常规卧室使用。

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六成高端改善项目最小房间面宽在2.8米以上

总的来说，最小房间面宽大小随着项目档次提升而增加。均价比值＞1.5时，最小房间面宽普遍在2.8米以上，项目占比超过六成。

其中，均价比值＞2.0的项目中，最小房间面宽2.8米以上的占比高达80.4%。另外，部分大面积豪宅项目最小房间面宽做到3.5米以上，与一些改善产品主卧面宽差不多。

而均价比值≤1.0项目，最小房间面宽2.8米以下居多，占比过半。此外，一些功能性强的刚需产品如二房、紧凑三房最小房间面宽可做到3.0米以上。

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100㎡以下最小房间面宽2.8米以下项目占比达七成

建面小于100㎡的产品最小房间面宽通常在2.8米以下，项目占比达七成。其中，最小房间面宽2.5-2.8米项目占比最多，90㎡以下、90-100㎡均超40%。

此外，90㎡以下部分住宅是二房或复式户型，最小房间是次卧，最小房间面宽做到3.0米以上。

而100㎡以上产品，最小房间面宽则多是在2.8米以上，且随着产品面积增大，最小房间面宽2.8米以上项目占比大幅增加。

面积200㎡以上的高端豪宅产品，最小房间面宽2.8米以上项目占比高达95.4%。一些别墅、合院项目最小房间面宽甚至超过4.0米。

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一线城市最小房间面宽分布相对分散

一线城市最小房间面宽分布相对分散，二线、三四线城市则较为集中。一线城市最小房间面宽2.0-2.5米、2.5-2.8米、2.8-3.0米项目占比均在20%左右。

而二线和三四线城市最小房间面宽则主要分布在2.5-3.0米，项目占比均超过60%。

另外，一线城市由于房价、地价高企等原因，市场紧凑户型较多，最小房间既要功能又要简约空间，最小房间面宽2.0-2.5米项目占比明显高于二线和三四线城市。

本文图片来源网络

排版｜陆笑

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