我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路沪青平公路，60.8个方，215万，能入吗？贷款公积金只能贷15面，请问哪种贷款方式比较合理，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息

回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子了。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：曾叔你好，师三实验和上音实验，哪个比较适合2岁娃买学区？

回答：从预录成绩看，上音实验优于师三，不过上音实验对人户一致的要求更严格一些，报出生是第一档。

提问：曾老师好，夫妻都是上海户口，首套房挂两人名字，我主贷她参贷。现在用掉两个人的公积金贷款好还是只用掉主贷人我的公积金贷款好？如果留下她参贷人的公积金贷款，以后还能通过操作有首房首贷的资格么？谢谢

回答：当然用一个人的公积金贷款资格。另一个人可以冲还贷，但不要去申请贷款，这样将来lh，就是首房首贷

提问：曾叔，您好！求教，闵行对口公办优质初中！预从长宁置换到闵行学区房，家有俩娃，一个小学在读，另一个2023年小学。非常感谢！

回答：不知道你们是否是沪籍。如果沪籍，闵行区可以考虑闵实验+莘松，平南+实验西校，明强+七宝三中/二中，或者九年一贯制的莘光和莘城。，这样可以同时兼顾大宝和二宝。具体适合哪个学校或者小区可以加入曾叔内部资料。

提问： 老师，南翔属于嘉定新城吗？能享受到五大新城的新政策吗？

回答：嘉定新城分为主城区，南翔和安亭三个发展模块，可以享受到五大新城的政策。

提问：曾叔你好，准备买个初中学区房，从保值来看，是买个最便宜的老破小呢？还是在自己负债能力范围内，买个稍微大一点的，差不多要十年后才能出手。

回答：一般是自住+学区的房子会比较好一些，这样吃到产品力+学区两波红利，但是不知道你说的大一点的户型和产品到底多大。我们是建议次新的房子好一些。

提问：曾叔你好 有问题请教，自己计算 ，上海二套7成首付投资 、持有10年 、感觉房产每年涨幅不超过5%，还不如理财5% 。如房产年升值7%及以上，10年翻倍 、那很多优质板块（如前滩 徐滨）单价将达到25-30。请问您认为在目前这种fangzhubuchao的背景下会是怎么样的发展？

回答：徐滨差不多就是你说的每年7%差不多了，所以我们投资从不买单价超过10万的盘。大家所谓的优质板块，配套好，但是价格也好，在我们看来有稀缺价值却无投资价值。我们投资都喜欢在近郊找5万左右二手次新房，这种房子翻倍机会比核心区的高价房大多了。其实这样的打法之前说过无数次了，但懂行的粉丝不多。

提问：曾叔你好，请问如何挑选最赚钱的板块？

回答：在选择板块之前，首先选择的城市应以强产业，有不断人口流入的城市为主，首选TOP10。顺着城市的发展脉络，如深圳”一路向西“，由罗湖向西逐次开发福田、龙华、南山、宝安;重庆D “一路向北”等。赶在板块发展成熟之前，选择板块潜力地段边沿的“城乡结合部”购买刚需三房，等待购买力溢出，或变成城市地段。远郊房，应确定周边的各项配套已落地执行，而不是ZF说说而已。

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