调控果然只会迟到，不会缺席！

这一次，终于是呼声最高的合肥！而早在此前不管是评论还是文章中，我们也多次预测，合肥调控马上就来！

今天的调控其实只是确定版本，早在4月2日，合肥日报官方微信发布新闻：新政定了！虞爱华：采取更加精准和果断措施，确保房地产市场健康发展！

也就是说早在3天前，在会议上基本就敲定了此次调控的8大方向，而今天只是对细则的公布而已。

此前的预告版本分别是：

一、稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上。

二、实施热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位政策，二孩、多胞胎等法定情形除外。

三、采取热点区域二手房限购措施。

四、实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体。

五、从严控制商品住房定价。

六、加强住房贷款审慎管理。

七、在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设。

八、依法严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。

从细则来看，全中，只是针对大方向的细则做了更明确的规定。

（滑动查看图片）

选取几个重点来看：

1、6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位政策

实行学位锁定政策，这点其实在热门城市早就流行，只不过这算是合肥迈出学区房政策的第一步。

这条很好理解，就是1套房子小学学位一旦使用，就是要锁定6年，初中学位也是一样的，锁定就是3年，规定时间内无法解绑，也无法重复使用。

今年已经有多个城市对学区房进行精准调控，比如此前上海的按名额分配学位就是最好的案例。

看来追求教育公平的步伐是永不止步，那些能穿越一切牛熊的老破小优质学区房要警惕了。

合肥市场上此前有不良中介机构利用经营贷买入二三十套学区，然后渲染恐慌情绪误导业主和为子女血液焦虑的家长买单，从中“操纵”学区房市场，确实可恶。

实行锁定制度之后，肯定会给学区房暴涨降温，毕竟一个学位如果上一个业主已经使用，只能等待时间到了解绑，所以也会导致没用学位和用了学位的房子存在明显价差，但这个“学位制”会增加房子在手上的持有周期，降低房子周转度，从而给学区房降温。

2、热点区域二手房限购和热点楼盘“摇号+限售”。

这点其实也算是从此前杭州、成都学来的精准调控，目的就是为了精准打击炒房客，保障刚需购房。

因为此前合肥的暴涨其实传导了错误讯号，以为合肥全线上涨，其实上涨最猛的还是库存和供应非常少的滨湖新区和政务区。

这次合肥调控是按照符合自己城市特色出台的调控，限购也没有一刀切，但态度表现非常明显了，精准打击那些以炒房客居多的区域。

1.5倍的摇号红线+30%的刚需倾斜，并且也是刚需优先摇号，并且摇到的盘还要限售3年，这和之前杭州一样。

并且还实行了差异化限购，对政务、滨湖、高新区和其他热门区域都实现2套以上限购的政策。

看来这次的合肥也是更照顾刚需，而改善不可避免要被误伤了。

3、增加住房供应、租赁供应、各类违规贷款、打击房地产的违规现象

这点算是每个城市的标配了，要从根本解决楼市火热，必须优先解决的自然就是供应问题，此前合肥已经公布一年集中两次拍地，而此次又是大手笔供应，决心很强烈，火苗得掐灭。

合肥此次的房价上涨，虽然说有合肥本身供需的问题，但还存在非常多的猫腻操作，比如各种号头费、茶水费、中介联合炒作等等，这次很明显也是给这些行为一些警示，上面的眼睛盯着呢。

这次调控一出，短期的合肥乱象应该得到控制，起码市场会变得更规范了。

站在全国角度来看，合肥调控不算严格，但站在合肥本土来看，相比过去的宽松，这次相信还是会有明显的降温作用。

合肥早在细则出台前，已经开始了一系列动作。

目前在网站已经查不到小区的成交均价，在一些关键的信息要素中也已经悄悄隐去了数据，比如新增客、带看量等等，还有成交记录也已经查不到了。

调控中明确表示要依法严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，看得出细则没出就已经在干活了！

合肥为什么出调控，其实早就有迹可循，包括上周西安调控，也在我们预测的范围内，可以说是精准射程内，这次的合肥同样如此，我们去年说合肥要买，正处于大涨前夜，而上周我们说合肥要等一等，因为调控马上到。（点击查看去年的预测文章）

如今，一一验证，我们的预测并非空穴来风，都是基于各项数据得出的结论。

1、合肥的新房和二手房都明显上浮

2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。合肥新房价格环比上浮0.6%，同比上浮5%。二手房价格环比上浮0.8%，同比上浮5.8%。

在这样吃大锅饭数据中，合肥还能保持明显上涨，这是一个值得关注的信号。

2、3月合肥共网签5327套房

其实从去年年底到今年3月份，合肥的成交兜非常火，今年1月份的销售量甚至达到6029套，是近两年以来的新高。

而3月份合肥共网签5327套，环比上涨30.0%，同比上涨24.1%。

这个数据足以证明合肥的市场真的非常火，火爆的市场势必会受到关注。

3、库存已经6连跌

一边是合肥火热的市场在持续，而一边却是供应没跟上，导致的库存连续下跌，烘托了供需紧张氛围。

根据安徽楼市数据统计，目前合肥市区最新库存量为23498套，环比下跌7.6%。

本身合肥这个城市的潜力非常不错，有产业支撑也有人口流入，这几年对住房需求量也在增加。

种种表现也都验证合肥调控必到。

不过同样考虑到合肥市场供应问题，所以此次调控才明确表示2021年新增的居住用地不少于9000亩。

一边是调控的虎视眈眈，一边是供应的明显增加，态度是非常明显了，再想大涨？做梦！

合肥调控后，怎么买？

我的建议是先等一等，等到三季度末位和四季度看看市场反应再决定。

调控出来一定是稳定预期的，所以合肥的暴涨肯定是要刹车了。

1、对于投资而言，肯定不会选择在调控后杀入，毕竟市场盯得太紧，不管是资金还是限购、限售，对投资客都不会特别友好，市场热度肯定会回落。

虽然合肥长期来看有价值，但这轮吃饭吃太饱了，建议等部分区域回调或者冷静下来在入场。

2、而对于刚需而言，却恰恰是个好机会，过去太热的时候刚需根本没时间看房也没时间选房，有就不错了，现在热点楼盘会优先倾向于刚需家庭，所以刚需可以去打新，毕竟这个城市价值还是摆在那的。

3、学区房会有一波明显降温，学位制之后，那些学位已经使用的房子，价格肯定会回调，当然没有使用学位的价格不仅坚挺，甚至还会有上浮，但对于不急于这几年要使用学位的家长来说，或许是可以先买入一些价格更有优势的待定学区房。

合肥调控如约而至，恰好就是在兑现着高层今年在两会上曾提及的那句话“房住不炒”。

枪打出头鸟，楼市可千万别火到出格了！

楼市不能太火，但房地产却还是压舱石，接下来对多数人而言最难的其实还是：如何找到那个还没太火但又处在上涨前夜的城市？如何保证自己的房产能在全球货币放水中，依旧保持增值？